12 de setembre del 2017

El sector immobiliari, més sa que mai

Són especialment interessants els informes immobiliaris que elabora Tecnocasa perquè estan basats en les dades reals que proporciona la seva xarxa d'oficines, la qual cosa, gràcies la seva dispersió geogràfica, representa una mostra molt representativa del mercat nacional de segona mà. A més, la participació de l'equip de la Universitat Pompeu Fabra dirigit per José García Montalvo és garantia de rigor en el tractament de les dades.

En l'Informe sobre el Mercat de l'Habitatge que acaba si es fes públic, amb dades del primer semestre de 2017, queda patent que en aquest cicle s'estan fent les coses molt bé. Així, i encara que l'habitatge s'ha encarit de mitjana un 8,24% (que no és més que recuperar una caiguda del 4,12%), tots els indicadors rellevants del sector es troben en els dominis de la prudència i el sentit comú.

El ràtio “préstec a valor” o loan to value se situa en el 72%, nivell similar al dels últims tres anys, i molt lluny del rècord del 86% recollit per Tecnocasa en 2006. Molt conservador segueix sent el perfil dels nous hipotecats: el 74% tenen contracte indefinit i només el 7% contracte temporal. En temps del boom, el 50% de les hipoteques eren per als indefinits i prop del 40% temporals; no sorprèn que acabessin les coses com van acabar. De la mateixa manera, la quota hipotecària mitjana se situa en l'últim semestre en 375 euros, nivell en el qual es manté o puja lleugerament des que va començar la recuperació en 2015. cal recordar que la quota mitjana va arribar a aconseguir l'estratosfèrica xifra d'1.000 en el ja llunyà 2007.

Un dels canvis més sorprenents ho trobem en el termini de les hipoteques. Gairebé el 90% ho constitueixen hipoteques a 30 anys o menys, que és el que és la tònica en els últims tres anys. Mentrestant, en 2007 ni més ni menys que un 65% de les hipoteques concedides superaven els 30 anys.

I, per fi, el que considero el ràtio més important per saber si estem a prop o no d'una nova bombolla: l'esforç de compra o el que representa la quota hipotecària sobre els ingressos del comprador. Es manté en un més que saludable 25% des de fa tres anys, enfront del més de 60% dels anys de la bombolla. És que a ningú se li va ocórrer llavors que amb un 40% dels ingressos difícilment una família podria fer front a les despeses del dia a dia? I aquestes famílies, com podien ser tan imprudents de no deixar el més mínim matalàs per a una possible pujada de tipus i quota?

Rol inversor

Mereix la pena detenir-se en el fet que des de 2015 entre un 27% i un 29% de totes les compres d'habitatge les efectuen inversors. Un dels primers símptomes de reescalfament del mercat en l'anterior cicle es va produir quan a partir de 2003 i 2004 va començar a disparar-se la compra d'inversor, sobretot en obra nova. Era un inversor absolutament especulatiu, un inversor que no pretenia patrimonialitzar en lloguer, simplement esperava multiplicar la seva inversió a través de la revaloració de l'immoble pel mer pas del temps.

No obstant això, la forta presència de l'inversor actual és altament positiva, ja que el seu paper en aquest mercat és diametralment oposat al d'aquella època. Això no vol dir que renunciï o no contempli guanyar rendibilitat via revaloració –el que segurament va a obtenir donat el recorregut a l'alça previst, sinó que el seu objectiu és principalment la rendibilitat obtinguda per les rendes del lloguer.

Enfront del que ha estat la tònica de les últimes dècades, actualment els espanyols trien el lloguer més que mai, i per a això és necessari que hi hagi una oferta àmplia i abundant. Que gairebé un terç de les compres que es produeixen anualment estiguin destinades a satisfer aquesta nova demanda és una excel·lent notícia. Com també ho és que aquest inversor d'ara recorri més als fons propis que al finançament aliè: gairebé vuit de cada deu compres són al comptat. D'aquesta manera, i encara que l'immobiliari ha tornat amb força, el conjunt de les famílies segueix desapalancant-se conferint més solidesa a la recuperació.

Font: www.expansion.com