30 de novembre del 2017

Com reclamar la nul·litat de la comissió d'obertura en una hipoteca per abusiva

La comissió d'obertura d'una hipoteca és una altra de les clàusules abusives que està tombant la justícia en alguns casos. Però, a què respon? Com saber si un préstec conté aquesta clàusula? És sempre nul·la? Quins passos cal donar per iniciar una reclamació? Responem a tots aquests dubtes:

1. Què és la comissió d'obertura d'una hipoteca?

La comissió d'obertura d'una hipoteca és l'import que cobra el banc en formalitzar el préstec, i la justificació del qual és la de cobrir les despeses administratives i de gestió d'aquest préstec.

La procedència del seu cobrament passa perquè es poden justificar els serveis als quals respon l'import finalment abonat a l'entitat mitjançant el càrrec en el compte de l' hipotecant.

Els requisits que serveixen de fonament per al cobrament de la comissió d'obertura són que els serveis als quals respon siguin:

1) acceptats o sol·licitats pel client bancari,

2) prestats per l'entitat,

3) i concrets i reals, és a dir, que es puguin demostrar.

No devem confondre la comissió d'obertura amb les despeses d'hipoteca.

2. En quin lloc de l'escriptura d'hipoteca podem trobar la comissió d'obertura?

Habitualment la podrem trobar en la clàusula QUARTA O 4ª.-, que tracta de les diferents comissions que percep o pot percebre l'entitat financera al llarg de la vigència del préstec hipotecari. Mentre que la comissió d'obertura la trobem en la referida clàusula QUARTA, la clàusula que conté les despeses inherents a la formalització del préstec, es troba en la CINQUENA.

Un exemple del text que podem trobar en la nostra escriptura d'hipoteca, és el següent:

“El BANC percebrà, en concepte de comissió d'obertura, el 0,75% del préstec, reportada i a satisfer per la part prestatària d'una sola vegada, en formalitzar-se aquesta operació.”

Amb un exemple real, i d'acord a la clàusula referida, si l'import del préstec sol·licitat ascendís a 100.000 euros, la quantitat a abonar pel concepte de comissió d'obertura seria de 750 euros, sent que si el préstec fora de 200.000 euros, la suma a pagar per aquest concepte seria el doble, o el que és el mateix, d'1.500 euros.

En l'exemple utilitzat podem observar com el banc, per un “mateix servei” que resulta ser indeterminat, a diferents quanties de préstec, cobra també diferents imports.

3. Quin és la base per reclamar la comissió d'obertura i com es reclama?

La qüestió radica a esbrinar, i per tant demostrar, si l'import de la comissió obeeix o no a una despesa que va haver de fer el banc per la concessió de la hipoteca. I, precisament, haurà de ser el banc o entitat financera qui acrediti que el cobrament d'aquesta comissió respon a un servei concret i efectivament prestat al client, i a sol·licitud d'aquest últim.

Si això no és així, aquesta clàusula, la de la comissió d'obertura, es correspondrà de nou amb una condició general de la contractació, predisposada i imposada (per tant, sense negociar amb el deutor hipotecari), que resultarà abusiva per generar un desequilibri entre els drets i obligacions de les parts contractants (prestadora i prestatari) i en perjudici o detriment de qui va sol·licitar el préstec amb garantia hipotecària, qui es troba en una posició d'inferioritat respecte del professional.

Davant aquesta situació, el consumidor-client bancari, haurà de dirigir un senzill escrit al Servei d'Atenció al Client de l'entitat financera amb la qual va contractar el préstec, el que té dos mesos per contestar, i en cas de no contestar o fer-ho negativament a la reclamació efectuada, podrà acudir a la corresponent demanda judicial.

Si finalment el consumidor vol interposar una demanda judicial per impugnar la clàusula que conté la comissió d'obertura, sol·licitant la seva nul·litat per abusivitat, i amb les conseqüències derivades d'aquesta nul·litat, que no són unes altres que el reintegrament de l'indegudament pagat per aquest concepte més els seus interessos legals; sempre és recomanable que aprofiti i impugni quantes clàusules tingui en el seu contracte i que siguin abusives, tals com: comissió per reclamació de posicions deutores, interessos moratoris o de demora, venciment anticipat, clàusula solc, clàusules multidivisa, clàusula 365/360... En definitiva, les clàusules que apareixeran en una llista amb l'entrada en vigor de la nova llei hipotecària.

Aquestes clàusules, en previsió de la futura demanda judicial, deurien incorporar-se a la reclamació prèvia referida, dirigida al Servei d'Atenció al Client de l'entitat.

Font: www.idealista.com