30 de novembre del 2017

La situació política, la Llei Hipotecària i el lloguer turístic marcaran la salut del sector en 2018

Tot sembla indicar que preus, compravendes, hipoteques i visats de nova construcció dibuixen un escenari de creixement estable a anys vista. No obstant això, l'esdevenir del mercat de l'habitatge no està exempt de riscos, segons ha posat de manifest aquest dimarts el portal immobiliari Pisos.com. Aspectes com la situació política a Catalunya, l'entrada en vigor de la nova Llei Hipotecària o la pugna entre el lloguer turístic i el residencial podrien ser condicionants que juguin a favor o en contra de l'equilibri entre oferta i demanda.

En aquest sentit, Ferran Font, director d'Estudis de Pisos.com, ha admès que “els professionals del sector immobiliari van tancar files per fer front als embats de la crisi, aconseguint que es recuperés en aquesta última dècada el suficient terreny perdut com per mirar cap al futur amb optimisme”.

Respecte al processo independentista català, Font no ha dubtat a afirmar que aquesta regió té “un paper essencial dins de l'economia espanyola, però fins i tot el propi Fons Monetari Internacional ha millorat en cinc desenes el seu pronòstic de creixement econòmic per a Espanya en 2017, fins al 3,1%, i en quatre el de 2018, situant-ho en el 2,5%”.

Els responsables del portal immobiliari han insistit que “encara que ja hi ha alguns nombres que suggereixen cert descens respecte a preus, transaccions immobiliàries o préstecs concedits a Catalunya, encara és aviat per valorar amb garanties l'impacte del soberanisme català, més encara quan falta menys d'un mes per a les eleccions el 21-D, per la qual cosa l'alarmisme no està justificat”.

Els preus continuen la seva evolució ascendent. El Col·legi de Registradors ha publicat recentment la seva estadística corresponent al tercer trimestre de l'any, anunciant que el preu de l'habitatge ha experimentat un increment anual del 6,8%. Sobre aquest tema, Font assenyala que “la caiguda acumulada des dels màxims aconseguits en 2007 està corregint-se, deixant enrere la bretxa del 50% i col·locant els preus a nivells de 2005”.

“El dinamisme o estancament del preu de la segona mà en 2018 dependrà de la magnitud del transvasament de demanda cap a l'obra nova, un segment que sempre ha estat la primera opció del comprador”, ha advertit Font. En aquest sentit, les últimes dades dels registradors ja indiquen que la compravenda d'habitatge nou (18,8%) va créixer més que la de la usada (15%) en el tercer trimestre. No obstant això, “el drenatge de l'estoc té una doble lectura atès que, si bé hi haurà qui doni l'esquena a la segona mà apostant per un nou desenvolupament, uns altres aprofitaran l'ocasió per adquirir un immoble usat a preus molt més competitius”, han insistit des d'aquesta empresa.

Pel que fa a les compravendes i segons les últimes xifres publicades per l'INE, amb la pujada del 11% comptabilitzada al setembre, s'han aconseguit encadenar cinc variacions interanuals positives, després que a l'abril es registrés una caiguda del -8,6%. “Encara que han estat vàries les veus que vaticinaven que les transaccions trencarien la barrera del mig milió en 2017, la veritat és que, si la progressió segueix en aquesta línia, les operacions quedaran quantificades entorn de les 475.000, amb un repunt enfront del total aconseguit en 2016 de prop del 17%”, defensa l'empresa en la seva anàlisi del sector. Per a la seva previsió, el portal es basa també en les dades del tercer trimestre publicats pels registradors, que indiquen que en els últims 12 mesos s'han inscrit 445.725 operacions.

Respecte a les hipoteques, al llarg del present any va haver-hi majoria de variacions interanuals positives enfront de negatives, que únicament van tenir lloc al febrer (-2,7%) i abril (-11,4%). Tenint en compte l'última dada publicada per l'INE, corresponent al mes d'agost (29,1%), l'informe ha destacat que “el total d'hipoteques sobre habitatges concedits en 2017 rondarà les 315.000, amb un increment enfront del volum registrat en 2016 de probablement el 12%”. Igualment, ha estimat que “l'import mitjà de les mateixes giri al voltant dels 115.000 euros, repuntant gairebé un 5% enfront de l'any passat”. Assumint que la quantitat finançada cobreix el 80% del valor de taxació de l'immoble, Font ha recordat que “el pis tipus venut en 2017 té un preu mitjà d'entre 140.000 i 145.000 euros”.

Respecte al possible impacte que tindrà al mercat la recentment aprovada reforma hipotecària, el portaveu de Pisos.com ha ressaltat que “la normativa serà un veritable punt d'inflexió per al sistema financer, atès que el seu articulat introdueix mesures que redundaran en una major seguretat i transparència”.

L'estudi presentat aquest dimarts ha aplaudit la decisió del Govern de protegir als consumidors, i espera que amb aquesta llei “s'alleugi el col·lapse judicial produït pel devessall de reclamacions relatives a clàusules solc, despeses de constitució o hipoteques multidivisa”. No obstant això, Pisos.com ha advertit que “canvis com la prohibició de la venda creuada de productes vinculats o els límits imposats a la comissió per amortització i als interessos de demora podrien portar als bancs a endurir les condicions del crèdit”. Referent a això, la volta a la rigidesa crediticia seria, per al portal immobiliari, una mala notícia, sobretot, en un moment en el qual “l'hipotecat s'ha tornat més conservador i aposta per l'interès fix perquè pensa en el llarg termini i perquè està molt més sensibilitzat enfront de les conseqüències de l'impagament”.

En un estudi que analitza totes les variables del mercat no podia faltar un capítol dedicat al lloguer. En concret, Pisos.com s'ha centrat en com el boom del lloguer vacacional ha pogut influir en el repunt de les rendes del lloguer residencial, sobretot, en determinades localitzacions que es distingeixen per ser els principals imants del turisme. L'última dada d'aquest portal sobre aquest tema, del passat mes d'octubre, recollia una renda mitjana mensual per a Espanya de 752 euros. Aquesta renda llançava una pujada del 13,08% enfront d'octubre de 2016. El responsable d'Estudis de la companyia ha augurat que “la renda mitjana nacional podria estar per sobre dels 800 euros en 2018”. De persistir l'escalada de les mensualitats, "l'accés a l'habitatge en lloguer en capitals com Madrid, Barcelona, Donostia - Sant Sebastià, Bilbao, Palma de Mallorca o Sevilla es tornaria encara més complicat del que ja son aquests moments, expulsant a molts inquilins del mercat i deixant-los en una posició realment vulnerable”.

Les possibles solucions a l'avanç insòlit de les rentes de lloguer que pateixen aquestes ciutats no passen, segons l'informe, per implantar mesures restrictives dins de l'arrendament residencial, sinó per insistir en la regulació del turístic: “La falta d'una reglamentació d'àmbit nacional i la multiplicitat de normatives autonòmiques genera inseguretat jurídica i aprofundeix en altres problemes afegits com els conflictes veïnals, la gentrificació i un fort malestar social”, indica. D'altra banda, el portaveu del portal immobiliari ha considerat que la decisió del Ministeri de Foment de llançar una estadística oficial sobre preus de lloguer és “un fantàstic pas avanci per conèixer en profunditat i llançar llum a un sector que sempre ha estat en un discret segon pla”.

Font: www.cincodias.elpais.com