12 de gener del 2018

El lloguer a llarg termini guanya brío

El lloguer turístic té tants fronts oberts que són molts els propietaris que barregen la idea de passar-se a l'arrendament tradicional, el de llarga temporada. Tots dos donen sucoses rendibilitats, però cada vegada són més els propietaris que ho abandonen pel temps i dedicació que exigeix, la paperassa i els requisits legals, perquè manquen de llicència turística o no volen problemes amb Hisenda.

Precisament l'últim enfront del que s'enfronten arriba des d'aquest ministeri que, encara que porta alguns anys reforçant la vigilància sobre aquests immobles, ultima un decret que obligaria a les plataformes de lloguer d'habitatges d'ús turístic, com Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar als propietaris i a presentar informes periòdics perquè declarin amb més detalli la seva activitat.
A més, el lloguer tradicional cada vegada és més atractiu: les rendes han pujat un 18,4% a Espanya en 2017, segons Idealista. I la rendibilitat no para de créixer: aconsegueix el 7,29% a la fi de 2017, enfront del 6,91% de l'any anterior, segons Urban Data Analytics (uDA). "A poc a poc estan començant a valorar migrar els seus habitatges del lloguer vacacional al lloguer permanent, perquè els nombres no surten. A les grans ciutats el turístic és interessant si es lloga una habitació de la casa on estàs vivint o la gestió de l'habitatge la fa directament el propietari. Però si s'externalitza, entre la comissió del gestor, les despeses vinculades i el pagament d'impostos fa que surti el menjat pel servit. A més, un lloguer permanent comporta molta menys gestió", assenyala Fernando Encinar, cap d'estudis d'Idealista.

Així i tot, el lloguer turístic a Espanya és un mercat a l'alça, sobretot a Madrid, Barcelona i Sevilla, que lideren el rànquing del lloguer vacacional. Els que practiquen aquesta modalitat tenen clares les seves motivacions: el 81% dels propietaris considera que obté més benefici i, a més, destaquen la rapidesa amb la qual es lloga i la creixent demanda, segons un estudi de Fotocasa. El 66% d'aquests arrendataris calcula que obté entre un 5% i 15% més que llogant de manera tradicional. I un 12% afirma que amb el lloguer turístic obté un 20% més de benefici, afegeix Beatriz Toribio, responsable d'estudis del portal.

Però, és realment més rendible aquest lloguer que el tradicional? No sempre. Cal tirar nombres abans de decantar-se per alguna opció, ja que factors com l'ocupació, la ubicació de l'habitatge, el preu i la temporada de l'any són determinants per conèixer on s'aconsegueix la major rendibilitat. També la conjuntura i inestabilitat política influeixen. És el cas de Catalunya, on ha baixat la demanda de lloguers turístics, igual que les reserves hoteleres.

Tirar comptes

Per aconseguir que un habitatge destinat al lloguer turístic sigui més rendible que els arrendaments tradicionals es requereix tenir-la ocupada un mínim de nits, alguna cosa que no resulta gens senzill. Per exemple, per tenir l'immoble ocupat 15 nits cal que tingui turistes tots els caps de setmana del mes.

La companyia Lloguer Segur ha elaborat una anàlisi que compara els nivells de rendibilitat en ambdues modalitats a les ciutats de Madrid i Barcelona durant aquest passat mes de desembre. Per analitzar la rendibilitat del lloguer turístic d'un estudi en el districte de Centre de Madrid pel qual es demanen 60 euros per nit es necessita tenir en compte els ingressos, les despeses fixes mensuals per consums i subministraments (es calculen 100 euros ) i la tributació a Hisenda (se suposa que el propietari tributa un 20% del rendiment net de l'apartament). A això cal afegir la despesa que suposa contractar a una empresa que s'encarrega de gestionar l'immoble (cobra al propietari un 20% del cost de l'estada amb un mínim de 60 euros).

En el lloguer de llarga temporada —pel qual el propietari demana 750 euros al mes— també cal tenir en compte la tributació i les despeses per gestió del lloguer (un 5% més IVA de la renda mensual i inclou la garantia del cobrament). Les despeses mensuals per consums i subministraments els paga l'inquilí. La conclusió és que aquest pis madrileny necessita, explicant sempre amb una mitjana de tres nits per turista, tenir una ocupació mínima d'entre 21 i 24 nits al mes (entre el 70% i el 80% de mitjana), per poder igualar la rendibilitat del lloguer residencial. Si el propietari té la fortuna d'ocupar la casa totes aquestes nits obtindria entre 708 i 832 euros mensuals. En el lloguer permanent ingressaria 684 euros al mes.

El mateix succeeix quan es tracta d'un estudi en el Born (Ciutat Vella). En el cas de Barcelona, a més, s'ha notat una menor demanda per la crisi política. En el mes de juny aquest mateix immoble del Born sol havia d'estar habitat entre 12 i 15 nits (entre el 40% i el 50%). "Fer que un habitatge turístic sigui rendible implica una alta taxa d'ocupació de l'immoble. De fet, ara en alguns districtes de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) i Barcelona (Els Corts, Nou Barris i Sant Andreu) encara que estigués amb la màxima ocupació el lloguer turístic no seria més rendible que el residencial. En la gran part dels districtes de Madrid i Barcelona és necessària una ocupació d'entre el 70% i el 80%, per la qual cosa aconseguir aquesta ocupació mínima és tasca complicada", explica Antonio Carrossa, conseller delegat de Lloguer Segur.

La mateixa postura sostenen en la plataforma Airbnb. "A Barcelona, la gran majoria dels allotjaments són menys rendibles que el lloguer de llarga durada. El 78% de les cases senceres anunciades en Airbnb guanyen menys que els ingressos que s'aconsegueixen en el lloguer de llarga durada", assenyalen. "Solament un 2,5% de les cases senceres que s'anuncien a Ciutat Vella generen més ingressos que el lloguer de llarga durada. En la resta de barris, aquesta xifra és de menys del 1%", detallen.

Font: www.elpais.com