05 de marÁ del 2018

La moda de convertir un local en habitatge torna als carrers

La pujada del preu de les cases i la proliferació de locals buits porten de tornada una pràctica habitual en el passat que permet comprar un 30% més barat.

El canvi d'ús de locals comercials a peu de carrer en habitatges torna al punt de mira. Aquesta pràctica, molt habitual durant els anys del boom immobiliari, està tornant al mercat i varis són els factors que expliquen el seu renéixer. D'una banda, els preus de l'habitatge no deixen de pujar (en 2017 es van encarir un 7,6%, segons els registradors) i la compra d'aquest tipus d'immobles resulta més barata. Per un altre, proliferen els locals que queden buits a causa de l'auge del comerç electrònic. Sense oblidar el voraç apetit dels inversors per aconseguir altes rendibilitats en el maó.

Les agències immobiliàries adonen del renovat interès per aquest tipus d'immobles amb un passat diferent. "Actualment tenim en cartera locals i oficines transformats en habitatges que han sortit al mercat per la baixa oferta de cases noves en determinades zones o per ser una alternativa més econòmica", explica Francis Fernández, director general de Comprarcasa. "Tenim diversos habitatges d'aquest tipus per posar al mercat, però es troben en procés d'obtenció de llicències i fins que no tenim tot legalitzat no traiem el producte", relata Manuel Jiménez, broker de Re/Max Ability.
A aquest nou interès ajuda el fet que a les ciutats cada vegada hi ha més locals i tallers buits que han perdut el sentit comercial amb la consegüent devaluació. "En l'actualitat existeix un notable increment en la gestió d'aquest tipus d'expedients. És habitual que el promotor d'aquestes actuacions busqui locals en zones de la ciutat que, per la seva localització, tenen una escassa visibilitat des d'un punt de vista comercial, per la qual cosa el seu preu de venda com a local sol ser més ajustat, per proposar el canvi d'ús de local a habitatge", assenyala Daniel Uceda, director del Departament de Certificats d'Aparelladors Madrid.

El preu de compra d'un local és fins a un 50% més barat que el d'un habitatge, un descompte que està atraient a particulars i inversors. Aquests últims han vist clar el negoci. "Són els inversors els qui demanden aquest tipus d'immoble, doncs canvien el seu ús a habitatge, ho posen en lloguer i en menys d'una setmana els està produint ingressos amb una rendibilitat que pot estar al voltant del 7%", indica José Luis Benayas, gerent de Look & Find Pacífic.

Uns altres han vist clar que el negoci està en els habitatges turístics. "Un perfil que demanda aquest tipus de projectes són els propietaris d'aquests locals o oficines que volen legalitzar-los, destinar-los a habitatges turístics i aprofitar la rendibilitat", afegeix Javier de la Creu, consultor en DmasC Arquitectes.

Però aquests espais amb origen comercial són més que un negoci. Per a molts particulars són l'únic camí per accedir a una casa. "Són famílies joves que no volen renunciar a viure a la ciutat i professionals que poden compaginar al mateix espai els dos usos, l'habitatge i el despatx professional. També persones d'avançada edat que prefereixen viure en planta de carrer", detalla Francis Fernández.

Alguns agosarats es llancen a fer la reconversió al seu gust. En aquest cas, al cost del local cal afegir la redacció del projecte tècnic i adreça d'obra, les taxes, llicències i l'execució de les obres. "Són entre 400 i 1.000 euros per metre quadrat segons el nivell d'intervenció i les qualitats dels materials", comenta Daniel Uceda.

Però són molts més els que prefereixen evitar l'enutjós i complex tràmit de canviar l'ús. El descompte pels quals compren l'habitatge ja legalitzat és menor, encara que segueixen estalviant uns milers d'euros. "El preu mitjà és entre un 20% i un 30% inferior al preu de l'habitatge comú en aquesta zona", assenyalen en l'ensenya Comprarcasa.

La factura final també va a dependre de la superfície de l'immoble. Una part de la demanda busca locals de petita grandària. "Aquest tipus d'habitatges rares vegades supera els 60 metres quadrats, estan orientades en molts casos a un pati central i sol comptar amb una o dues habitacions, més cuina i condícia", explica Jesús Duc, vicepresident d'Alfa Immobiliària. I per un altre, i donant un salt en el concepte, estan els anomenats lofts, amb superfícies de 300 metres quadrats i un disseny cuidat

Madrid i Barcelona, que registren les majors pujades en els preus de les cases, són les ciutats on més es donen aquest tipus de conversions. Les hi ha en ciutats de menor grandària però són menys rellevants. "El preu per metre quadrat ha de compensar i solament compensa a Barcelona i Madrid. Ni tan sols a Sevilla ni València hi ha casos significatius", opina Fernández. Recentment, la ciutat de Barcelona feia inventari. Segons l'ajuntament, hi ha 78.033 locals de planta baixa i, almenys, 3.206 tenen ús d'habitatge o garatge. Es concentren als barris de Poblenou, Gràcia, Poble Sec, Raval i Born. A Madrid, les zones d'Hortes, Llatina i Malasaña ha sofert el mateix fenomen als seus carrers menys comercials. També en barris com Vallecas, Carabanchel, Arganzuela o El Tàlveg.

Tràmits complexos

Ara bé, aquests locals han de ser legalitzats per poder viure en ells, alguna cosa que comporta una infinitat de requisits i tràmits que van a dependre de l'ajuntament en el qual es trobi el local i que no sempre seran viables. "El primer pas serà comprovar la viabilitat del projecte, ja que podrien existir condicionants tant urbanístics com a tècnics, que impedeixin el canvi d'ús", indica Javier de la Creu.

Entre altres coses cal verificar que el canvi no està prohibit pels estatuts de la comunitat de propietaris; que la limitació urbanística del nombre d'habitatges per hectàrea no s'hagi superat; ha d'estar situat en planta sobre rasant i el seu canvi no serà possible si el local està destinat a garatge com a dotació de l'edifici. A més, cal complir el Codi Tècnic de l'Edificació, especialment en matèries d'accessibilitat, salubritat i seguretat enfront d'incendis. I serà necessari comprovar que l'àmbit urbanístic on es troba l'edifici permet el canvi d'ús, assenyala Daniel Uceda.

Els requisits depenen de cada ajuntament. Per exemple, en el de Madrid la superfície útil mínima ha de ser de 38 metres quadrats, podent reduir-se a 25 metres en el cas que sigui un estudi.

Font: www.elpais.com