14 de setembre del 2018

TocarÓ sostre el preu de l'habitatge aquest any?

Els límits per al lloguer turístic, les possibles modificacions de la legislació sobre l'arrendament urbà i el creixent esforç financer de les famílies auguren una ralentització en 2019

“No m'ho esperava. Fa dos anys, jo pensava que el nombre d'operacions creixeria, sí, però no amb els percentatges que estem veient ara”. L'espectacular dinamisme que ha recobrat el mercat immobiliari sorprèn a Ramón Riera, president de la sucursal espanyola de Fiabci, la principal federació internacional del sector. I amb raó. El primer trimestre d'aquest any va ser el millor des de 2007, amb un augment del nombre de compravendes d'habitatges del 14,7% interanual, i a l'abril es va registrar una pujada del 29,7% pel que fa al mateix període de 2017. En els primers sis mesos de 2018 les compravendes d'habitatges van aconseguir les 262.231 operacions, un 10,9% més que en 2017, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE).

Creixements propers al 10% afecten a més al nombre d'hipoteques concedides, segons l'Índex de l'habitatge de vendes repetides del Col·legi de Registradors, que analitza solament els immobles que més interès desperten en els compradors, per haver-se venut almenys dues vegades en els últims cinc anys. De les dades publicades fa una setmana per l'INE es desprèn que en els primers sis mesos de 2018 es van signar 174.563 hipoteques per a la compra d'un habitatge, un 9,4% més que en la manyaga període de fa un any.
En aquesta escalada, els preus de venda dels habitatges no es queden enrere i pugen amb força: entre abril i juny es van incrementar un 6,8% pel que fa al mateix període de l'any passat, sis desenes més que el trimestre anterior, segons l'Índex de Preus d'Habitatge (IPV) de l'INE publicat aquest divendres. A Madrid i Catalunya la pujada aconsegueix el 10%. “Són percentatges que no vèiem des dels anys del boom”, admet Beatriz Toribio, directora d'estudis del portal immobiliari Fotocasa, l'índex del qual marca ascensos interanuals del 5,5%, aproximadament.

Darrere de totes aquestes dades s'amaguen les inquietuds dels potencials compradors. Quant pot durar encara aquest avanç? Els preus són a punt de pegar un frenazo? Convé esperar per adquirir un habitatge o ja és bon moment?

No hi ha bombolla

El que els experts consultats unànimement rebutgen en primer lloc és la impressió de que aquestes pujades tan cridaneres estiguin inflant una nova bombolla immobiliària, tan devastadora com va ser l'anterior, quan, després d'explotar, va arrossegar els preus al seu mínim. Tant Rigués com Toribiocoincideixen a assenyalar que el preu de l'habitatge està encara entre un 30% i un 40% per sota del màxim que va aconseguir en el boom. Els seus increments no serien una altra cosa sinó un rebot després de la crisi.

L'ascens dels preus, a més, no és homogeni, sinó que es manifesta de forma especialment vigorosa en quatre zones, segons les dades de Fotocasa: Madrid i Catalunya, per sobre del 10% interanual (en alguns barris madrilenys es registren pujades properes al 20%), i Balears i Canàries (al voltant del 10%). Els que Toribioindica com “els principals nuclis econòmics, turístics i demogràfics” són també els llocs on el preu seguirà creixent, en la seva opinió. Per contra, es noten pujades molt més modestes a Bilbao i València o inclusos caigudes en algunes ciutats de Castella i Lleó i Castella-la Manxa.

En la mateixa línia, Riera assenyala que, més enllà dels barris més cèntrics i valorats de les grans ciutats, en els seus afores els preus no han pujat tant. “Em preocuparia més si veiéssim els mateixos increments a Granollers, Moratalaz o Getafe [localitats dels voltants de Barcelona i Madrid]”, afegeix.

Dèficit d'oferta

Les mateixes fonts apunten, d'una banda, a un dèficit d'oferta, sobretot a les grans capitals, provocat per una caiguda vertical de l'obra nova, la construcció de la qual es va reduir de fins a un 90% als pitjors moments de la crisi. Per l'altre, la demanda tira de la millora de l'ocupació –en el seu últim informe, els analistes de Bankinter preveuen que la taxa d'atur es redueixi fins al 15% a la fi d'aquest any i al 13% al desembre del proper– i d'unes hipoteques els costos de les quals són molt baixos, amb tipus mitjans efectius lleugerament per sobre del 2%.D'aquesta forma, el president de Fiabci Espanya preveu que el proper any els preus toquin sostre a les anomenades zones premium, mentre que a les àrees metropolitanes de Barcelona i Madrid seguiran creixent al ritme del 6% o 7% “per altres tres o quatre anys”. Almenys fins a finals de 2018, i excepte causes imprevistes de tipus macroeconòmic, des del Col·legi de Registradors també auguren una evolució “amb la mateixa tònica” dels últims trimestres, ja que els factors que impulsen els preus segueixen actius.

A això, els registradors afegeixen que una de cada tres compravendes es realitza sense hipoteca, la qual cosa evidencia el gran protagonisme dels inversors en aquesta fase. Ningú s'estranyarà. Enfront d'una rendibilitat dels productes financers tradicionals en mínims, els que decideixin adquirir una o més habitatges i no vulguin viure en ellaspuedenobtenir més beneficis per dues vies: esperar que els preus pugin i revendre posteriorment; o aprofitar una rendibilitat bruta del lloguer que ara se situa en el 4,1%, segons el Banc d'Espanya, i que és fins i tot superior a les grans ciutats. Els forts repunts del lloguer es traslladen així als preus de venda.

Per explicar la puixança de la demanda i l'alça dels preus dels habitatges, Riera destaca també el paper de la inversió estrangera –en creixement constant i atreta per la imatge d'Espanya com a potència turística mundialment reconeguda– i de les societats cotitzades d'inversió en mercats immobiliaris (les trucades socimis), que ja han col·locat en ell uns 30.000 milions d'euros.

Desacceleració en 2019

Per aquestes mateixes raons, els experts de Bankinter estimen una demanda d'habitatge d'unes 535.000 unitats en 2018 i de 575.000 unitats en 2019. “La demanda de segona mà seguirà representant més del 80%, però la reactivació de la promoció immobiliària permetrà que les vendes d'habitatge nou sobrepassin el llindar de les 100.000 unitats anuals al llarg de 2019 per primera vegada des de 2012”, vaticinen en el seu últim informe. Però adverteixen que “els actuals increments dels preus semblen poc sostenibles i haurien de començar a moderar-se durant 2019”.

“La clau és que el preu de l'habitatge està pujant amb molta més força que el poder adquisitiu dels espanyols”, explica Toribio. Encara que rehúse llançar-se en pronòstics, la directora d'estudis de Fotocasa indica que, tard o d'hora, “passarà el mateix que ja estem veient al mercat del lloguer: en els llocs on ha pujat moltíssim, com en algunes zones de Barcelona, ja es registren caigudes mensuals o trimestrals”, indica. L'anàlisi de Bankinter va en el mateix sentit: si l'increment dels preus de l'habitatge interanual està per sobre del 6% però els salaris solament van créixer un 0,8% en el primer trimestre pel que fa al mateix període de fa un any, augmenta inevitablement l'esforç financer per adquirir una casa. Tant és així que “les famílies destinen al pagament de l'habitatge el 34,3% de la renda familiar (màxim des del quart trimestre de 2014) i el nombre d'anys de renda que cal dedicar íntegrament al pagament d'un habitatge ha augmentat des de 6,9 fins a 7,2 en els últims 12 mesos”. Una situació que no pot perdurar molt més.

Que els preus vagin desaccelerant la seva carrera el proper any dependrà també, en opinió dels analistes de Bankinter, dels efectes de les restriccions al lloguer turístic implementades per alguns ajuntaments i per l'efectiva aprovació, si escau, de l'anunciada modificació de la llei d'arrendaments urbans que proposa el Govern. “Una renovació menys freqüent dels contractes i lligada a l'índex de preus al consum contribuirà a frenar l'auge dels lloguers i, amb això, del preu de l'habitatge”, argumenten.

Un bon moment

En definitiva, el consell és comprar ara, si es pot. “Els preus de l'habitatge continuaran repuntando en 2018 i 2019”, es llegeix en l'informe de Bankinter, “per la qual cosa els propers trimestres són encara un moment convenient per a la compra d'habitatge amb preus i costos de finançament més baixos que a la fi de 2019”.

“Si compres per viure, fes-ho en raó de la teva capacitat econòmica”, recomana Riera, de Fiabci. “Un pis a la millor zona de Barcelona sempre va a tenir el seu valor i fins i tot pot pujar”, afegeix. “Ara bé, si cerques en altres zones, trobaràs preus més assequibles per a habitatge que, potser, tenen també una perspectiva de revaloració”, conclou.

Font: www.elpais.com