07 de gener del 2019

10 factors que marcaran el mercat de l'habitatge en 2019

L'any 2019 l'àmbit de l'habitatge es distingirà pel seu caràcter dinàmic i expansiu. Aquest comportament tindrà lloc com a conseqüència del progrés de l'economia, segons expliquen diferents experts. Sobre aquest tema, són diverses les veus que, si bé reconeixen que l'any vinent es produirà una lleu desacceleració del sector, també confirmen que Espanya continuarà sent un dels països de la zona euro amb millors ritmes de creixement, el qual es veurà reflectit en l'àmbit residencial. A continuació analitzem deu dels factors que marcaran el mercat de l'habitatge durant els pròxims dotze mesos.

1-Augment de les compravendes

Segons el director general de Comprarcasa, Toni Expósito, les transaccions d'habitatges continuaran augmentant en 2019, encara que ho faran a un ritme menys elevat que en 2018, la qual cosa portarà al mercat a experimentar una “certa estabilització”. Aquest indicador estarà condicionat per la demanda dels compradors més joves que, segons el parer de Gonzalo Bernardos, economista i professor de la Universitat de Barcelona, impulsaran aquestes operacions motivats per la conjunció de diversos factors, com són “la pujada dels salaris, el manteniment dels alts valors del lloguer i l'augment del finançament bancari”.

2-Moderació dels preus

Durant aquest any els preus de l'habitatge continuaran pujant, encara que ho faran, en opinió de Luis Corral, conseller delegat de Fòrum Consultors Immobiliaris, a un ritme més “suau” que el registrat en els últims exercicis. En aquest sentit, Corral argumenta que en alguns llocs d'Espanya els valors de l'habitatge ja han tocat sostre “i estan al límit de la capacitat dels compradors naturals”. De la mateixa opinió es mostra Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Immobiliària, qui veu en la moderació dels valors dels habitatges “un avantatge i una tranquil·litat” per al mercat.

3-Protagonisme de la segona mà

Quant al segment del mercat que adquirirà un major protagonisme, existeix consens a l'hora de constatar que l'habitatge de segona mà continuarà sent el timó que dirigirà el sector en els pròxims mesos. Aquest lloc destacat de l'habitatge usat té a veure, per a Corral, amb que en moltes zones del país “no hi ha possibilitat de crear obra nova, atès que no hi ha sòl disponible”.

Aquesta manca, sumada a les dificultats amb les quals es troben els promotors a l'hora d'aconseguir llicències, també és apel·lada per Duc, qui nega que en 2019 l'obra nova “vagi a ser un mercat excessivament dinàmic”. De la mateixa opinió es mostra Bernardos, qui posa l'accent en les dificultats que travessarà el sector de la promoció. “Mentre que no rebi finançament dels bancs i aquests deixin d'exigir-li prevendes de un 50% i un 70%, aquest sector estarà emmordassat”, lamenta.

4-Importància del comprador estranger

Espanya continuarà sent en 2019 un objecte de desig per al comprador estranger. Segons les últimes dades del Ministeri de Foment, durant els primers nou mesos de 2018 les transaccions immobiliàries dutes a terme per compradors forans van augmentar un 5,7%, fins a aconseguir les 66.575 operacions. Aquesta tendència, vaticina Expósito, continuarà apreciant-se aquest any, perquè el comprador estranger continuarà adquirint immobles residencials a Espanya, “ja sigui com a lloc d'inversió, de vacances o per a jubilar-se”. Un comportament que s'apreciarà, al seu judici, “especialment a la Costa del Sol, en el Llevant i en tots dos arxipèlags”.

5-Les inversions canvien de lloc

La demanda d'habitatge per motius d'inversió és un altre dels factors que condicionaran el mercat residencial en 2019. En opinió de Bernardos, aquests compradors quantitativament no aconseguiran les xifres d'exercicis passats, ja que “només en 2017 van representar el 55% de la demanda”. No obstant això, es constituiran com una “demanda conservadora molt interessant d'analitzar” des del punt de vista qualitatiu, perquè experimentaran canvis en el seu comportament.

En concret, aquest expert explica que tals compradors abandonaran les zones prevalgui en les que s'han fixat fins avui i buscaran habitatges en “pitjors zones de grans ciutats, ja que els preus estan ja molt alts”. Aquest desplaçament del centre a la perifèria tindrà lloc no només a Madrid i Barcelona, sinó en altres urbs com València, Zaragoza, Bilbao, Granada o Vitòria.

6-Euríbor, avanç de dues dècimes

L'Euríbor, l'índex al qual estan referenciades la majoria de les hipoteques a Espanya, experimentarà canvis en 2019. Així ho preveu Joaquín Robles, analista de XTB, qui assenyala que l'indicador es mourà per sota de zero “almenys fins a mitjan any”, atès que les previsions de pujada dels tipus d'interès del Banc Central Europeu (BCE) s'esperen per al mes de setembre. En aquesta línia, avança que “no s'espera més que una pujada de tipus a Europa” de cara a aquest any, per la qual cosa el moviment positiu de l'Euríbor serà “molt limitat”. Aquests avanços se situaran, segons els càlculs d'aquesta organització, “no més enllà de dues dècimes” més que ara, per la qual cosa consideren que “l'encariment de les hipoteques no serà molt notable”.

7-Mercat hipotecari agitat

El mercat hipotecari seguirà a l'alça en 2019, encara que existeixen diversos factors que podrien comprometre la signatura d'hipoteques, segons Expósito. En primer lloc, aquest expert destaca que la demanda d'habitatge que requereix finançament bancari en zones com Madrid, Barcelona o Balears podria tocar sostre en els pròxims mesos, la qual cosa afectaria el còmput global d'aquest tipus d'operacions a Espanya. D'igual manera, apunta que el sector travessarà uns mesos agitats, “màximament si es té en compte” el recent gir jurisprudencial pres pel Tribunal Suprem i el posterior decret llei del Govern que obliga la banca a assumir el cost de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats. Un revés per a les entitats financeres que, des de la perspectiva dels especialistes, podria encarir els préstecs i minvar el nombre d'hipoteques que es materialitzin.

8-Llei hipotecària

Un altre dels factors que determinaran l'evolució del mercat és la nova llei hipotecària. Aquesta normativa, sosté Robles, “implica major transparència i rebaixa les comissions aplicades fins ara”, la qual cosa des del seu punt de vista “hauria de traduir-se en avantatges per a l'hipotecat” i noves estratègies comercials per part de les entitats financeres. Això es deu, defensa aquest expert, al fet que amb la nova llei “les comissions d'amortització s'abaratiran, es limitaran les vinculacions que es requerien fins ara per a signar un préstec i se suprimiran les clàusules sol”, entre altres aspectes.

9-Malament moment per al lloguer

Per part seva, els arrendaments experimentaran un comportament dispar. En aquesta línia, Antonio Carroza, conseller delegat de Lloguer Segur, explica que en 2019 es produirà una continuïtat quant a la demanda d'immobles en lloguer. La mateixa, subratlla, serà “imparable” ja que diferents estrats de població, especialment els joves, “estan acostumant-se a pagar per l'ús d'un habitatge, no per la tinença”.

No obstant això, des d'aquesta companyia reconeixen que l'aprovació del Reial decret de Mesures Urgents en matèria d'habitatge i lloguer afectarà negativament els arrendaments, perquè a partir d'ara els propietaris “exigiran estabilitat laboral, contractes fixos o avals bancaris” als inquilins, la qual cosa expulsarà del mercat als col·lectius que més s'inclinen per aquesta modalitat residencial en l'actualitat.

10-Possible avançament electoral

Un possible avançament electoral també es convertiria en un factor d'influència de l'esdevenir del sector residencial al llarg dels pròxims mesos. Sobre aquest tema, Duc creu que la celebració d'uns comicis portaria conseqüències negatives per al sector, perquè afirma que “qualsevol element que introdueixi incertesa”, com és aquest, “frena la presa una decisió tan important com és la compra d'un habitatge”.

Per part seva, Corral posa l'èmfasi en què el “realment important serien els resultats” d'aquestes eleccions, per la qual cosa demanda que d'elles es desprengui una major governabilitat, la qual cosa repercutiria positivament en l'economia en general i en el sector immobiliari en particular, “ja que amb ella disminueix la incertesa dels compradors”.

Font: www.pisos.com