07 de gener del 2019

Controlar els costos, assignatura pendent del sector de la construcció

Els desviaments econòmics en les obres de construcció poden arribar al 20%, segons el tipus i l'envergadura del projecte

La figura del 'project monitoring' verifica l'avanç d'obra i els possibles canvis en el pressupost com en el temps d'execució del projecte

Un dels problemes que ha d'afrontar el sector de la construcció a Espanya respecte als països veïns és considerar com a normal desviaments econòmics de fins al 20% en els projectes constructius, segons el Consell General de l'Arquitectura Tècnica (Cgate).

Per a no tornar a caure en els errors que van portar a la crisi, han sorgit nous perfils surveyor: arquitectes tècnics capaços de determinar si un projecte és viable abans fins i tot de la seva redacció. Entre la feina de casa inclou, segons Alfredo Sanz, president del Cgate, «l'assessorament sobre les formes de contractació, les vies de finançament i fins i tot sobre la millor comercialització de l'immoble».

Al temps, també s'han desenvolupat funcions, com la del project monitoring, que verifica l'avanç d'obra i les possibles desviacions tant en el cost com en el temps d'execució.

El project monitoring és una activitat de supervisió realitzada per un consultor independent entre l'entitat financera i el client -promotor, particular o fons d'inversió-, que actua sobretot el procés constructiu i informa periòdicament de l'estat de l'obra. «És una garantia addicional que va sorgir com a conseqüència que a l'inici de la crisi les entitats financeres van constatar que en alguns projectes els fons s'havien emprat per a despeses no directament relacionats amb els mateixos o que no s'havien complert les estimacions d'ingressos o despeses», concreta Fernando Moliner, president de la Comissió de Tècnica i d'Innovació de l'Associació de Promotors Immobiliaris de Madrid (Asprima).

Començament de la crisi

Cohispania, societat de consultoria i valoració, és la responsable del disseny i la creació del project monitoring al nostre país. L'any 2007, a causa del començament de la crisi i l'entrada de Romania a la Unió Europea, moltes empreses promotores i constructores van veure una oportunitat de negoci allí, situació que també va arrossegar a entitats financeres i a empreses de valoració. «Davant les diferències d'idioma, moneda, lleis... CaixaBank ens va sol·licitar una eina de control i seguiment de les obres i dels agents intervinents de la promoció per a poder donar el finançament correctament», recorda Santiago Lorenzo, director de Project Monitor de Cohispania.

En 2011, i després de la bona experiència del model realitzat a Romania, aquesta entitat va encarregar a Cohispania l'adaptació de l'eina al mercat nacional, i amb això va obrir a altres societats la possibilitat de desenvolupar la seva pròpia metodologia.

Fins al moment, aquesta empresa de valoració, que fa projects per a grans i petites promotores, ha tractat més de 540.000 documents i més de 800 milions d'euros de costos de construcció. «Mancant conèixer el nombre de préstecs al promotor concedits en 2018, podem considerar pel nombre d'habitatges construïts que han contactat amb nosaltres el 30% de les promocions», estima Lorenzo. «I això tenint en compte la independència dels nostres treballs, ja que no pertanyem a cap dels players que intervenen en una construcció, com són la promotora, constructora o l'entitat financera», assenyala.

Avui dia gairebé tots els bancs exigeixen comptar amb aquest servei per a la signatura dels préstecs promotors. Però són cada vegada més nombroses les sol·licituds que arriben de fons i inversors que estan finançant promocions, constata Jesús Fernández, director Property Services de Gesvalt, divisió que va començar a operar amb el project monitoring en 2015. Es lamenta, en canvi, que el percentatge de promotors i constructors que el sol·liciten directament no sigui rellevant.

Des de Asprima no dubten que l'existència del project monitoring és una garantia per a la destinació dels fons i la viabilitat del projecte, «encara que amb promotores més professionalitzades pot ser redundant amb el treball que elles mateixes ja fan internament», subratlla Moliner.

El project actua en totes les fases del procés constructiu, des de la compra del solar fins a la inscripció del lliurament de l'Acta Final d'Obra en el Registre de la Propietat, per la qual cosa es converteix en una eina clau per a assegurar una compra sobre pla.

Segons el directiu de Gesvalt, «aquest servei anul·la riscos que poden implicar el no lliurament de la promoció en temps o la seva finalització per falta de terminis». No cal oblidar l'impacte d'una sentència del Tribunal Suprem que destaca que el retard en el lliurament de l'habitatge als compradors resol el contracte amb el comprador.

En aquest sentit, Cohispania també compta amb casos en els quals s'ha hagut d'informar que l'Assegurança de Construcció no cobria la totalitat de la construcció o on l'última certificació d'obra presentada no reflectia la realitat d'aquesta, ja que no s'havien realitzat tots els treballs, «podent-se quedar els compradors amb un forat de 100.000 euros», asseguren.

Contractació

El procés de contractació d'aquest servei de monitoring per part d'una promotora és senzill. Per a començar, l'entitat, que és el tercer independent, sol·licita informació de la promoció i realitza el pressupost. Una vegada acceptat, se subscriu el contracte amb el qual la promotora podrà sol·licitar el finançament a l'entitat bancària. Realitzat l'estudi de la documentació en cada fase de desenvolupament i les necessàries visites al solar o l'obra si ja estigués començada, es planifica l'agenda i el lliurament d'informes, que seran periòdics. En finalitzar, s'elabora un informe que s'envia de forma simultània al promotor i a l'entitat financera.

Si parlem de costos del project monitoring, aquest és proporcional a la grandària del projecte, amb una quantia mensual que pot rondar el 0,5% del total de la promoció, estimen des de Gesvalt.

Aquesta empresa aporta, a més, una plataforma on es carrega tota la informació i documentació associada a la promoció, que és compartida i accessible per a tots els interessats -promotor, cooperativista, entitat financera, inversor...- permetent un seguiment en temps real durant el desenvolupament de la promoció i des de qualsevol dispositiu.

Si ho autoritza la promotora, els compradors també poden accedir a la informació.

Font: www.elmundo.es