07 de gener del 2019

El mercat de l'habitatge tendirà a estabilitzar-se en 2019 després d'un any rècord

Els preus pujaran de forma més moderada, entorn d'un 5%, i la inversió s'elevarà un 8%

El 2018 ha estat el millor any per al mercat de l'habitatge des que va esclatar la crisi. Després de la burxada de la bombolla immobiliària, el sector va caure en picat i fins a 2015 no va començar a donar aspectes de recuperació. Però no ha estat fins a l'exercici que acaba d'acabar quan ha reprès un veritable ímpetu.


Els experts coincideixen que aquest 2019 continuarà la bona senda, encara que de forma una mica més moderada, com també ho farà la pròpia economia espanyola. Descarten una bombolla però posen l'accent sobre les principals ciutats del país, on els preus estan particularment tensionats i fins i tot depassen, en algunes capitals com Madrid i Barcelona i pel que fa a lloguers, els nivells precrisi.

Preus

Un dels principals indicadors que mostra aquesta volta de l'activitat a nivells d'abans de la crisi ha estat l'evolució dels preus, que ha sofert importants repunts al llarg de l'any. Segons les últimes dades del Banc d'Espanya, a tancament del tercer trimestre de 2018, l'habitatge s'havia encarit un 7,2% de mitjana, amb un especial sobreescalfament en les de segona mà. El preu de les cases usades, que conformen més del 90% de les transaccions segons Servihabitat, va augmentar un 7,3%, una pujada que no es veia des de 2007.

Amb tot, l'evolució de preus ha estat molt desigual al llarg de la geografia espanyola, amb punts especialment tibants en les grans ciutats i les zones costaneres. Segons Servihabitat, Madrid i Catalunya van liderar les pujades, amb increments interanuals que van rondar el 10% en la primera i el 9% en la segona. No és casualitat que davant tals alces, el propi FMI hagi demanat a Espanya que estigui vigilant davant les pujades de preus per a evitar una nova bombolles.

Per a aquest 2019, els experts aposten per que els preus seguiran a l'alça encara que tendiran a estabilitzar-se, i les pujades rondaran entre el 5% i el 6% de mitjana, segons les previsions de CBRE, Servihabitat i pisos.com. Idealista afegeix que les grans ciutats generadores d'ocupació i aquelles de costa amb forta estirada turística continuaran experimentant augments moderats en els preus mentre no s'augmenti el parc d'obra nova.

En aquest sentit, pisos.com encoratja a les administracions públiques al fet que alliberin més sòl per a poder actuar en les zones més tensionades. Destaca, no obstant això, que a la ciutat de Barcelona ja s'ha començat a notar un canvi de tendència, i els preus en les zones més cèntriques han deixat de créixer, per la qual cosa no descarta que el mercat madrileny també comenci a reaccionar així aquest 2019. De fet, totes dues ciutats mostren, segons Societat de Taxació, signes de “certa fatiga en el ritme de pujada dels preus”, alguna cosa que s'evidencia en el fet que les cases es van encarir a un menor ritme en el segon semestre de 2018 que en el primer, per la qual cosa caldria esperar que aquesta tendència continuï aquest any.

Segons Fotocasa, en totes dues ciutats, el preu per metre quadrat ja supera en algunes zones els 5.000 euros, la qual cosa està generant “un seriós problema d'accessibilitat”. Per a Societat de Taxació, les importants alces a Madrid i Barcelona són una “mala notícia” ja que redueixen les oportunitats dels compradors. “El mercat ha d'entendre que la variable que hauria d'observar-se i cuidar-se és el nombre de transaccions en lloc de les pujades de preus”, opinava el seu conseller delegat, Juan Fernández Aceituno.

Compravendes

Les contínues alces dels preus, al costat de la bona marxa de l'economia, han fet que les xifres de compravendes en 2018 tornin a nivells de fa una dècada. L'última dada d'octubre, facilitat per l'INE, mostra que va ser el millor desè mes de l'any des de 2007. Els càlculs provisionals del Servihabitat (a partir de les xifres dels notaris) estimen que el 2018 haurà tancat amb unes 600.000 operacions, un 12% més que l'any anterior, i depassant per primera vegada des de 2008 la barrera del mig milió de transaccions.

Per a aquest any, s'espera que les operacions continuïn creixent, encara que a un ritme menor, entorn del 5% (fins a les 630.000), amb el que encara s'estaria lluny de les xifres aconseguides en 2007 (abans de la burxada de la bombolla), quan es van fregar les gairebé 900.000 compravendes. Unes dades que “demostren una dinàmica de moderació general dins de la fase ascendent del cicle immobiliari”, segons Servihabitat.

Hipoteques

L'increment dels preus de l'habitatge ha fet que l'import mitjà de les hipoteques se situï en el 65,9% del valor de la casa, cinc punts percentuals més que en 2014, quan el finançament va tocar mínims, segons el Banc d'Espanya. En aquesta mateixa línia, l'esforç que una llar ha de realitzar per a comprar un habitatge ha passat dels 6,4 anys de renda bruta de 2014 als 7,3 anys d'ara.

A l'octubre, última dada disponible, la signatura d'hipoteques va repuntar un 20%, una xifra especialment elevada, encara que les dades agregades des de gener situaven l'augment en un 9%, la qual cosa segons Idealista “correspon amb un mercat sa i perfectament alineat que allunya els fantasmes d'una possible bombolla”. Fotocasa calcula que, en tot el 2018, es van concedir 350.000 hipoteques, un 12% més que l'any anterior, la qual cosa va en línia amb l'augment de les compravendes.

No obstant això, des del portal destaquen que aquest any es donaran diversos canvis que podrien encarir les operacions. D'un costat, l'entrada en vigor de la nova llei hipotecària –que fa recaure en el banc la majoria de les despeses de la constitució d'hipoteques– pot donar motiu a un augment del cost del crèdit per a comprar un habitatge. D'un altre, tot apunta al fet que l'euríbor començarà a moure's en taxes positives després de quatre anys en negatiu i, a més, hi ha la possibilitat que el BCE iniciï la senda de pujades de tipus, la qual cosa igualment suposaria un augment dels costos de finançament.

A l'espera DELS EFECTES DE LA NOVA REGULACIÓ DELS LLOGUERS

Una de les novetats més rellevants de la recent entrada en vigor del reial decret de mesures urgents d'habitatge i lloguer és l'extensió de la durada dels contractes d'arrendament de tres a cinc anys (i set si l'amo és una empresa), així com de les pròrrogues d'un a tres. Els fons han criticat que aquesta mesura reduirà la inversió així com l'oferta de pisos en lloguer i per tant, incrementarà els preus. No obstant això, el Govern defensa que pretén dotar de major seguretat i estabilitat als arrendataris i que no existeix evidència empírica que una extensió dels contractes redundi negativament en els preus. Serà a partir d'aquest any, conforme vagin vencent els contractes antics, quan es comenci a avaluar l'impacte d'aquesta mesura.

Un altre punt que va suscitar polèmica l'any passat va ser l'anunci de l'Executiu d'habilitar als ajuntaments a regular els preus del lloguer en les zones més tensionades de les ciutats. La mesura –a la qual el Govern s'havia compromès amb Units Podem en el seu acord de Pressupostos– no va anar finalment inclosa en el reial decret. Foment al·lega que el compromís amb la formació habitada es materialitzarà al llarg d'aquest any, mentre que altres fonts veuen difícil la seva consecució ja que la mesura s'hauria topat amb la negativa del Ministeri d'Economia, pressionat al seu torn pels grans fons d'inversió. No obstant això, el reial decret encara ha de ser validat en el Congrés al llarg d'aquest mes, per la qual cosa hi hauria la possibilitat que s'introduïssin modificacions al text i fer alguna picada d'ullet a Podemos, o que la formació acabi cedint i donés encara així el seu suport.

Foment insisteix que aquest paquet de mesures urgents és tan sols una primera part del conjunt regulador que prepara l'Executiu per a revertir “les nocives polítiques d'habitatge del PP”, que en 2013 van liberalitzar el mercat i que, segons el Govern, són les causants que s'hagin disparat les rendes. Fotocasa creu que aquest any continuaran les tensions en els preus del lloguer i adverteix que a les ciutats de Madrid i Barcelona ja s'han depassat els màxims del boom en un 10% i 7%, respectivament.

Font: www.cincodias.elpais.com