06 de febrer del 2019

L'habitatge, una garantia per a la jubilació: aquestes són les propostes del sector de les asseguran

La creixent esperança de vida, un nombre de pensionistes que no deixa de créixer i una xifra d'ocupats que encara no ha aconseguit tornar als nivells previs a la crisi són algunes de les variables més usades pels experts a l'hora de debatre sobre el problema les pensions públiques a Espanya. Un debat que porta anys sobre la taula i que podria desembocar en retallades a mitjà termini.

Aquesta és una de les conclusions a la qual arriba l'informe que ha publicat l'institut de recerca de l'asseguradora Santalucía, amb la col·laboració d'investigadors de la Universitat Carles III de Madrid i la Universitat Jaume I de Castelló de la Plana.

Segons han explicat els impulsors de l'estudi, el sistema sofrirà un ajust a la baixa per a adequar-se a les tendències demogràfiques i laborals. I, encara que els espanyols som cada vegada més conscients del problema de les pensions, continuem adoptant una actitud passiva, basada en la falta d'estalvi privat que ajudi a compensar la retallada.

Les dades d'Eurostat apunten al fet que el nivell d'estalvi a Espanya durant els últims tres anys s'ha situat entorn del 7%, en línia amb els EUA, Regne Unit o Portugal, però és clarament inferior a la mitjana de l'eurozona (12%), al de França (14%) o Alemanya (17%).

En aquest context, el sector de les assegurances veu una alternativa en el patrimoni immobiliari de les famílies per a aconseguir un complement a les pensions públiques. “Espanya és un dels països del món en el qual existeix una major concentració de la riquesa immobiliària per part de les famílies (el seu volum se situa en el 436% del PIB), la qual cosa significa que una part molt important de l'estalvi de les classes mitjanes-baixes està immobilitzat en un actiu líquid com és l'habitatge, representant el 73% en el cas domèstic i el 48% en la mitjana europea”, recalca l'estudi.

I com fer líquid aquest patrimoni? A més de la venda i el lloguer, estan cobrant força altres alternatives com la nua propietat o la hipoteca inversa. Es tracta d'unes fórmules que permeten al propietari aconseguir uns ingressos extra sense haver de marxar-se de l'habitatge; és a dir, mantenint l'usdefruit de la seva llar fins a la seva defunció. Repassem en què consisteix cada alternativa i en què es diferencien unes d'unes altres:

1. Vendre la nua propietat: aquesta opció es basa en vendre la nua propietat d'un immoble, encara que sense perdre el dret d'usdefruit. L'amo rep una quantitat per la seva casa, depenent de factors com la seva edat, el seu estat de salut, la ubicació de l'immoble i que sol ser inferior al valor de mercat de la mateixa (entre un 50% i un 80%, aproximadament) i pot viure en ella o llogar-la per a tota la vida. L'aspecte negatiu és que es tracta d'una operació irrevocable, la qual cosa significa que els hereus no poden recuperar l'habitatge.

2. Signar una hipoteca inversa 'tradicional': es tracta d'una fórmula una mica diferent. En aquest cas, el propietari signa una hipoteca i, en comptes de pagar mensualitats, rep un import periòdic que està exempt de tributació. Igual que en el cas anterior, pot continuar vivint a la casa o llogar-la i rebrà una quantitat inferior al valor de mercat. La principal diferència respecte a l'opció anterior és que els hereus tenen l'opció de recuperar la casa si paguen la totalitat del préstec més interessos. En termes generals, l'import de la hipoteca sol estar entre el 60% i el 70% del valor de mercat.

A pesar que aquesta opció existeix des de fa anys, el sector assegurador li ha fet un volt de rosca per a cobrir el risc de longevitat. I és que la hipoteca inversa que s'ha estat usant fins ara contemplava el pagament de la renda fins a una edat prefixada, encara que existia la possibilitat que el rendista visqués més anys de l'estimat, quedant-se sense aquests ingressos extra.

Per a reduir els riscos, el sector assegurador planteja noves alternatives, entre elles:

3. Signar una hipoteca inversa amb renda vitalícia diferida. En aquest cas, la clau és la combinació de dos productes financers com són la renda financera i la renda vitalícia. A efectes pràctics, això significa que el propietari rebria, d'una banda, una renda financera durant el seu període de vida esperada. I en el moment en el qual el client excedeix l'expectativa de vida prefixada, s'activa el segon producte: una assegurança de vida en manera de renda vitalícia que es mantindrà fins a la seva defunció.

4. Signar una hipoteca inversa amb renda vitalícia immediata. El préstec hipotecari es dedica íntegrament a finançar la prima única d'una renda vitalícia assegurada. La renda aquí és immediata, en lloc de diferida com en l'apartat anterior, per la qual cosa el client la comença a percebre des del moment inicial i fins a la seva defunció.

En tots dos casos es garanteix el dret d'usdefruit i el dret a llogar l'habitatge a tercers, i existeix una tributació favorable per a les rendes vitalícies, mentre que la hipoteca en si mateixa no tributa. Igual que en la hipoteca inversa estàndard, els hereus poden recuperar l'habitatge si paguen el préstec més els corresponents interessos.

“El producte habitatge-pensió pot ser una solució idònia per a aquelles persones que necessitin vendre el seu habitatge a fi d'aconseguir ingressos complementaris i que tinguin interès a continuar habitant-la de forma vitalícia. Aquest tipus de solució ha existit des de fa molts anys en forma de contractes privats entre particulars en països com França, Portugal i Polònia. També a Espanya s'han donat aquest tipus d'acords entre persones físiques, si bé de manera puntual i no sistemàtica”, insisteix l'estudi.

Per tant, afegeix, “l'operació d'habitatge-pensió consisteix que els propietaris d'un habitatge la venen i obtenen un preu a canvi, però retenen l'usdefruit, és a dir, el dret d'ús i gaudi de la mateixa mentre visquin. Poden continuar habitant l'habitatge, o fins i tot llogar-la, fins al moment de la defunció. Naturalment, el valor de la venda amb reserva del dret d'usdefruit serà inferior al de la venda de la plena propietat. La diferència serà inversament proporcional a l'edat d'usufructuari: com més gran esperança de vida tingui, major serà també el valor de l'usdefruit i menor per tant la quantitat percebuda per la venda.

Opcions que no garanteixen el dret a viure a la casa

Per als majors de 65 anys hi ha una altra fórmula interessant i subjecta a avantatges fiscals: la venda del seu habitatge habitual està exempta de tributar via IRPF. Aquesta opció permet al propietari obtenir un import més ajustat al mercat pel seu immoble, encara que perdrà per complet el dret d'usdefruit (tret que es quedi com a inquilí, no podrà continuar vivint en ella). A més de llogar, també podria utilitzar els diners aconseguits amb la venda per a comprar una casa més petita o per a pagar una residència de majors, depenent de les seves necessitats i circumstàncies familiars.

En el cas que el major de 65 anys embena un immoble que no sigui el seu habitatge habitual (per exemple, la casa del poble, la de la platja o un local comercial), l'exempció d'impostos només s'aplica si la venda no supera els 240.000 euros i si aquesta quantitat es reinverteix en una renda vitalícia en un termini màxim de sis mesos.



Font: www.idealista.com