08 d'abril del 2019

Com finalitzar un contracte de lloguer

La durada d'un contracte de lloguer d'habitatge sol ser d'un any renovable fins a tres, el màxim contemplat per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). No obstant això, pot ser que arrendatari o arrendador vulguin posar-li fi abans d'hora. Com s'ha de fer per complir amb la normativa vigent?
 
 
El propietari necessita l'habitatge
 
L'única causa contemplada per llei perquè l'arrendador pugui posar punt i final a un contracte de lloguer abans del temps acordat és la necessitat. És a dir, que un cop transcorregut el primer any de contracte, ell o ella, necessiti l'habitatge per a si mateix o per als seus familiars més propers, incloent al seu cònjuge en cas de separació o divorci.
 
Per a això ha d'avisar a l'arrendatari amb dos mesos d'antelació a la data en què vagi a necessitar l'habitatge. Per evitar enganys, "si passats tres mesos de l'extinció del contracte per aquesta causa ni l'arrendador ni els seus familiars pròxims han ocupat l'habitatge, l'arrendatari pot sol·licitar tornar i demanar també una indemnització per les despeses que li hagi suposat la mudança", explica Assumpció Sants, responsable del departament de dret civil immobiliari de Legálitas.
 
 
 
Posar l'immoble a la venda no és motiu suficient
 
En el cas que el propietari vulgui posar a la venda el immoble llogat, cal saber primer si l'arrendament està inscrit en el registre de la propietat. Si ho està, el comprador serà coneixedor de l'existència d'un arrendatari, al qual ha de respectar el contracte vigent. Si no està registrat, en principi pot sol·licitar-li que abandoni l'habitatge avisant amb tres mesos d'antelació, però és matisable, "perquè si es demostra que el comprador sabia que hi havia un llogater, també ho hauria de respectar", indica Sants.
 
En qualsevol cas, "l'arrendador no pot demanar a l'arrendatari que marxi perquè va a vendre, serà el nou propietari qui ho sol·liciti. De la mateixa manera, l'arrendador no pot exigir que es permetin les visites a persones interessades en l'immoble. L'habitatge és el domicili de l'arrendatari, i el domicili és inviolable ", aclareix Sants.
 
 
 
Quan l'inquilí no compleix amb la seva part
 
Una altra de les causes per posar fi a un contracte de lloguer abans d'hora és l'incompliment per part de l'inquilí de les obligacions previstes en el contracte: el pagament de la renda, el subarrendament no consentit, que estiguin causant danys en l'habitatge o a l'edifici, que es realitzin activitats molestes, etcètera. "L'arrendador pot decidir resoldre el contracte, però això no vol dir que pugui entrar a l'habitatge i tirar-li per la força. Si no es posen d'acord, l'arrendador ha de dirigir-se a un jutjat i tramitar la demanda pertinent. Serà un jutge qui vegi si existeix o no causa de resolució ", afirma l'experta.
 
 
 
El llogater ha de romandre sis mesos
 
Segons la LAU, l'arrendatari té l'obligació de romandre en l'immoble llogat un mínim de sis mesos, independentment que s'hagi acordat més temps en el contracte. "Després d'aquest temps, pot anar-se'n sempre que ho comuniqui a l'arrendador amb 30 dies d'antelació", explica Assumpció Sants.
 
"En el contracte es pot haver pactat una penalització prevista per la llei per a aquests casos, per la qual l'arrendatari ha d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de renda per cada any que resti per complir. Però només s'aplicarà si es va pactar específicament en el contracte i la penalització mai no pot ser més gran que aquesta ".
 
 
 
Devolució de claus i de fiança
 
La fiança d'un contracte de lloguer està pensada per cobrir possibles desperfectes que s'hagin causat a l'immoble. Si no n'hi ha, s'ha de retornar. "De vegades, si hi ha quantitats pendents de subministraments, per exemple, se sol descomptar de la fiança", diu l'advocada. Com que no sempre les factures estan al dia en el moment de devolució de les claus, pot retenir una quantitat i retornar la resta passat un mes.
 
Tot això ha de quedar perfectament reflectit en el document de resolució de contracte de lloguer, en què les dues parts han de fer constar tots aquests detalls en el moment de donar per acabada la seva relació contractual. "Aquest document és molt important. És el que permet al propietari tornar a posar l'habitatge de lloguer, o ocupar-la. I per al llogater, és el que garanteix que deixin de reportar-rendes a partir d'aquest moment. Si no se signa res, se li podrien seguir exigint els pagaments perquè el contracte inicial seguiria vigent ", indica Sants.
 
Font: www.noticias.habitaclia.com