08 d'agost del 2019

Banc d'Espanya constata l'augment de preus de lloguer i la reducció de la rendibilitat

El Banc d'Espanya constata un «notable» augment i dinamisme dels preus de lloguer a Espanya i una «significativa heterogeneïtat» en funció de les zones, així com una reducció de la rendibilitat bruta del lloguer a Madrid i Barcelona des 2017, i alhora que avisa que les noves formes de lloguer de vacances en algunes zones de grans ciutats podria generar un increment dels preus del lloguer residencial.
 
Així ho assenyala en un article analític sobre la 'Evolució recent del mercat del lloguer d'habitatge a Espanya', publicat per l'organisme regulador, en el qual conclou que l'augment de la demanda concentrada en determinats mercats, davant d'una oferta de lloguer residencial «relativament rígida» en el curt termini explicaria el dinamisme dels preus d'oferta del lloguer a les zones amb majors augments (Madrid, Catalunya, Balears i Canàries).
 
L'organisme troba a faltar un índex de preus oficials dels nous contractes de lloguer, si bé apunta que aquesta «limitació d'informació» es pot mitigar parcialment mitjançant l'ús d'índexs no oficials. Les dades proporcionades a través de l'informe reflecteixen una alça d'entorn del 50% des del seu mínim en l'últim trimestre de 2013, fins al màxim observat al maig d'aquest any, període en el qual els preus d'oferta de venda d'habitatges han crescut a un ritme «significativament menor», de l'6,8%, amb una alça del 14,5% des del seu mínim de l'últim trimestre de 2016.
 
D'acord amb aquests índexs, el Banc d'Espanya constata una «significativa heterogeneïtat» en l'evolució del preu d'oferta del lloguer entre municipis i districtes de les grans ciutats Els majors increments s'observen a les grans ciutats (Barcelona, ​​Madrid o València) i en ciutats amb elevada concentració turística (Màlaga, Palma, las Palmas de Gran Canària, o Santa Creu de Tenerife), davant els menors augments de les ciutats de l'Espanya interior.
 
D'aquesta manera, l'estudi apunta que no poden inferir patrons de preus clars ni identificar-se causalment els seus determinants », tot i que evidencia l'existència de múltiples mercats locals de lloguer residencial amb nivells i dinàmiques de preus heterogenis en funció de l'oferta i de la demanda de cada mercat, fins i tot dins d'una mateixa província o d'un mateix municipi.
 
La rendibilitat es redueix a Barcelona i Madrid
 
Pel que fa a la rendibilitat bruta de l'habitatge de lloguer, l'indicador mostra una dinàmica similar a les ciutats de Barcelona i Madrid, amb un augment de l'atractiu del lloguer com a instrument d'inversió entre 2013 i 2017. No obstant això, aquesta rendibilitat s'estaria reduint en aquestes ciutats i suma actualment els nivells de 2014.
 
«Aquesta dinàmica reflecteix el notable increment del preu d'oferta del lloguer superior al preu de venda fins 2017, observant-se en 2018 una desacceleració del preu del lloguer i fins i tot el seu estancament a Barcelona, ​​i un notable dinamisme dels preus d'oferta de venda a Madrid », explica el Banc d'Espanya.
 
En aquest sentit, explica que un factor que podria haver contribuït a incrementar la rendibilitat bruta del lloguer residencial en relació amb la compra seria la reducció del biaix fiscal a favor de l'habitatge en propietat, com l'eliminació de la deducció per compra d'habitatge habitual en l'IRPF, els alces de tipus en IVA i Impost sobre Transmissions Patrimonials o els augments de bases en l'IBI, que podrien haver contingut la demanda d'habitatge en propietat i els preus. L'augment de la rendibilitat coincideix amb l'entrada al mercat de nous operadors.
 
El lloguer de vacances o turístic podria elevar els preus
 
L'article també afirma que el menor dinamisme de l'oferta es produeix en un context de debilitat de l'oferta pública de lloguer, i en el qual apareixen fins alternatius per a l'habitatge residencial, com el lloguer de vacances.
 
Segons el Banc d'Espanya, l'aparició de noves formes de lloguer de vacances a algunes de les grans ciutats espanyoles, especialment concentrades en els barris cèntrics, podria competir amb l'oferta de lloguer residencial.
 
«En cas de concentrar-se en una àrea específica, el desplaçament a l'activitat turística d'un percentatge significatiu d'habitatges potencialment destinats al lloguer podria generar un increment dels preus del lloguer residencial«, alerta, tot i que matisa que l'evidència no és concloent per la «escassa i poc fiable» informació.
 
En tot cas, afirma que la informació disponible per a Espanya en els portals de lloguer turístic, com Airbnb, mostra una elevada concentració de l'oferta de lloguer de vacances a les grans ciutats, i en particular un major pes relatiu d'aquest respecte al lloguer residencial a seus districtes històrics, com el districte Centre de Madrid i l'Eixample a Barcelona.
 
Els col·lectius amb més dificultats
 
En el seu article analític el Banc d'Espanya es faressò del panorama del mercat de lloguer d'acord amb diferents fonts, com Eurostat, l'INE o plataformes turístiques, per assenyalar l'augment de la proporció de població que viu en lloguer a Espanya (22,9%), menor respecte a les ràtios d'altres països de la UE (30,7%), com Alemanya (48,6%), Àustria (45) o Dinamarca (37,8%), França (35,6%) o el Regne Unit (35%).
 
La major rellevància i dinamisme del lloguer es concentren en determinats col·lectius, fonamentalment llars joves (un 29,9% en llars amb persones de referència entre 30 i 44 anys), immigrants (48,9%) i treballadors temporals, i en àrees geogràfiques específiques (Madrid, Catalunya, Balears i Canàries).
 
La dificultat dels col·lectius amb menor renda per incrementar els seus ingressos per l'encara elevada incidència de la desocupació, l'escassa durada dels nous contractes laborals o la major rellevància de la jornada reduïda haurien augmentat la demanda de lloguer residencial, especialment entre les llars joves, assegura.
 
En els últims anys s'ha produït una disminució del pes de joves i estrangers en lloguer residencial per la crisi, amb una tendència creixent en tots els tipus i llar, especialment en aquells amb la persona de referència parada (27,8%) o és assalariada amb contracte temporal (37,3%).
 
Font: www.noticias.habitaclia.com