26 de setembre del 2019

Les dades del mercat immobiliari que revelen les diferčncies respecte al boom de 2007

Després d'anys d'expansió (pujades de preus, major nombre de transaccions ...), s'ha parlat molt d'una possible bombolla amb aires al fet que la que va esclatar en l'anterior crisi. No obstant això, l'escenari real sembla estar molt lluny del que ha passat després de 2008, almenys a nivell nacional. Segons dades d'Eurostat, el preu de l'habitatge va començar a créixer (en termes anuals) a Espanya en el segon trimestre del 2014 i des de llavors, les taxes de creixement anuals dels preus no s'han acostat (tot i partir d'uns nivells molt baixos), a les que es van veure en l'etapa del boom. Els preus mitjans segueixen molt lluny de les registrades abans de la crisi i el refredament no sembla que vagi a desembocar en un col·lapse dels preus.
 
Tot i que les vendes, els preus, la concessió hipotecària o la construcció d'habitatges hagin repuntat respecte a l'època de crisi, les seves xifres encara es troben molt lluny del registrat durant els anys més desenfrenats de la bombolla, segons el que demostren les dades oficials sobre el mercat actual.
 
Per demostrar-ho, des de la immobiliària Casaktua han realitzat una anàlisi per trobar les similituds i les diferències del panorama immobiliari de fa més d'una dècada amb la situació actual:
 
- El preu creix, però no arriba als màxims del boom. Encara que hi ha ciutats i localitats que han estat molt a prop del valor màxim assolit en el cicle anterior, actualment, el preu per metre quadrat de l'habitatge lliure a Espanya se situa al voltant dels 1.600-1.700 euros, molt per sota dels 2.100 euros que es registraven l'any 2008, tal com indiquen les dades del Ministeri de Foment. A més, ens trobem en un període d'estabilització del valor de l'habitatge en el qual l'oferta comercial de players immobiliaris com Casaktua.com inclouen habitatges amb preus assequibles per a qualsevol tipus de comprador.
 
Segons les dades que maneja Tinsa, el preu mitjà de l'habitatge acabat a Espanya acumula un descens del 34,1% des dels màxims registrats el 2007. Les àrees metropolitanes i la costa mediterrània destaquen amb una caiguda clarament superior a la mitjana, el 42 , 1% i del 42,6%, respectivament. Per la seva banda, el Banc d'Espanya també aporta tranquil·litat a l'afirmar que els preus de l'habitatge no estan sobrevalorats.
 
- Augmenta la compravenda d'immobles, però amb xifres més moderades. El Ministeri de Foment reflecteix que la compravenda d'habitatges va arribar a superar el 2006 les 950.000 transaccions, una xifra a la qual només es va acostar a l'exercici 2018 amb els seus gairebé 583.000 operacions. De gener a juliol de 2019, aquesta estimació rondaria les 312.000 compravendes (INE). Aquests dos últims dades manifesten que encara estem molt per sota dels anys del boom. En aquest cas, passa com amb el preu: la demanda respecte a l'exercici anterior també s'està moderant.
 
- Dificultat d'accedir a un préstec hipotecari. Durant l'auge immobiliari, els bancs concedien préstecs i hipoteques amb facilitat. Actualment, i tot i que en els últims anys s'ha produït una flexibilització en les condicions pel que fa a la crisi (2008-2014), els bancs són molt més estrictes i previsors. Sobretot, després de l'aprovació de la nova Llei Hipotecària i pel risc davant un cert deteriorament econòmic.
 
En aquests més de deu anys, també s'ha guanyat en transparència a l'hora de contractar una hipoteca, s'estan regulant les clàusules abusives, s'ha produït un nou repartiment de despeses al escripturar i inscriure un préstec hipotecari i els terminis d'amortització són molt més curts (en l'època del boom es van arribar a concedir préstecs de fins a 40 o 50 anys).
 
- Euribor a nivell zero. Les xifres actuals de l'euríbor estan en -0,325 euros. Uns nivells que disten molt dels aconseguits el 2008, quan, tal com mostren les dades del Banc d'Espanya, va arribar a situar-se per sobre del 5%. Si bé és cert que els baixos tipus d'interès poden suposar un al·licient per al creixement del crèdit immobiliari (el que pot ser perillós), també suposa un alleujament per als compradors que necessiten realitzar un menor esforç per complir amb el pagament del deute. Això al seu torn té un impacte molt positiu en la morositat.
 
- Les hipoteques a tipus fix es posen de moda. La signatura d'hipoteques a tipus fix està batent rècords. Les últimes dades del Col·legi de Registradors indiquen que aquestes arriben al 41% de totes les noves hipoteques contractades, i, segons les dades que maneja Casaktua.com, el 64% dels futurs compradors s'inclinarà per aquesta opció. Abans de 2008, les hipoteques d'interès variable eren les preferides.
 
- Es concedeixen menys visats d'obra nova. Partint del fet que ara es construeix de forma més raonada, amb finançament restrictiva i controlada, els permisos per construir estan augmentant. Durant els primers mesos de l'any, s'han concedit 47.119 llicències per aixecar habitatges nous, un 16,9% més que un any antés (Ministeri de Foment). No obstant això, aquestes xifres estan molt lluny de les concedides durant el pic de la bombolla, ja que, per exemple, al setembre de 2006 es van tramitar prop de 127.000 permisos.
 
- Més inclinació pel lloguer. Tot i que la propietat segueix sent l'opció majoritària, actualment el 16,9% de les llars viu en lloguer (INE). Abans de 2008, aquest percentatge no superava el 14%. L'alça dels preus en l'arrendament demostra que la demanda d'aquesta opció ha anat creixent per la dificultat d'accedir a un habitatge en propietat. De fet, les dades de l'estudi del portal immobiliari reflecteixen que el pressupost actual de mudar-se de lloguer és un 11% superior al de 2018.
 
- Perfil del comprador: els joves es veuen desplaçats de la compra. La facilitat de concessió hipotecària durant els anys previs a 2008 va permetre als joves amb salaris baixos endeutar-se a molt llarg termini. A causa del esmentat enduriment de les exigències a l'hora de demanar un préstec dels últims anys i als preus d'habitatge, la composició de les famílies hipotecades és diferent. Es tracta de compradors de més de 40 anys i amb un nivell de renda elevat.
 
- Esforç econòmic per pagar un nou habitatge. En l'època del boom, un espanyol havia de destinar la seva renda de 13,6 anys per comprar un habitatge. Actualment, l'esforç és molt menor: 9,7 anys. A més, amb l'objectiu d'afavorir l'accés a l'habitatge, portals immobiliaris com Casaktua.com han ajustat la seva oferta immobiliària llançant campanyes a preus per sota del mercat i amb òptimes condicions de finançament.
 
Font: www.eleconomista.es