17 de desembre del 2019

La moderaciˇ s'apoderarÓ de l'habitatge el 2020

El mercat de l'habitatge a Espanya va tocar terra el 2013 i des d'aquest punt va començar la recuperació de preus, compravendes i signatura d'hipoteques. Des d'aquell any, l'habitatge ha registrat una pujada mitjana a Espanya de l'36% que ha tingut el seu reflex en el mercat de lloguer. La demanda insatisfeta que va deixar la crisi econòmica, uns preus més raonables, la constància dels inversors estrangers i, més recentment, l'habitatge com a inversió per escapar dels tipus zero o negatius es van aliar en aquesta recuperació.
 
Però en aquest 2019 ha tornat a aparèixer el signe negatiu en moltes de les variables que indiquen la marxa d'aquest sector. Fins al setembre s'han venut a Espanya 411.234 habitatges, 17.400 menys que fa un any; el nombre d'hipoteques ha caigut el 31% i el capital prestat pels bancs per finançar les operacions és un 28% menor, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE).
 
El preu s'ha resistit a caure a la banda negativa i acumula en els nous primers mesos de l'2019 una alça interanual de l'4,7%. Però en aquesta mateixa dada també s'aprecia debilitat: fa un any els preus dels pisos pujaven a l'7,2%. La desacceleració que s'aprecia en el sector residencial ha tingut també un aliat amb la "entrada en vigor de la Llei Hipotecària que ha alentit el mercat i ha endarrerit les transaccions. Sense oblidar, la incertesa econòmica i política ", explica Carlos Smerdou, conseller delegat de Fòrums Consultors Immobiliaris.
 
Per als experts la manca de Govern afavoreix poc la inversió a llarg termini i, a més, la possible formació d'un Govern PSOE-Unides Podem també desperta incerteses en dos sentits: la limitació d'avantatges fiscals i econòmiques a les socimis (societats anònimes cotitzades d' inversió immobiliària) i el possible establiment de preus màxims en els lloguers, que ara és tendència en algunes ciutats europees i que el partit de Pablo Iglesias considera imprescindible.
 
Estan per aclarir grans dubtes, com si hi haurà limitacions a el preu dels lloguers oa el règim fiscal de les socimis
 
Amb aquest còctel, a què s'afegeix una previsió de menor creixement econòmic, els experts veuen 2020 com un exercici de moderació en el mercat immobiliari. Juan Moreno, analista immobiliari de Bankinter, explica que les transaccions de compravenda d'habitatges s'estan contraient i els preus pujaran com a molt l'1% o 2% el 2020.
 
Més optimista es mostra Carles Smerdou, que tot i així espera unes pujades de preus menors a les d'aquest any i també en les vendes per promoció. "Algunes promocions que s'havien 'passat' amb les pujades han hagut d'ajustar els preus (des de màxims) a la demanda. Això no són baixades, sinó ajustos. De totes maneres, Espanya està creixent per sobre de la mitjana europea. Això és bo per al sector i indica que seguim en un cicle expansiu, tot i que continuarem en un mercat a dues velocitats, amb ciutats amb gran activitat econòmica i receptores de població i altres, amb menys ", explica.
 
"La nostra previsió és que el 2020 continuarà atenuant el creixement mitjà en el preu de l'habitatge per situar-se en l'entorn de el 3%. La compravenda d'habitatges i la constitució de noves hipoteques podrien créixer una mica més, encara que sempre dins d'un entorn moderat, entre un 3% i un 5% interanual. Pel que fa a l'activitat promotora s'incrementarà lleugerament respecte a les xifres de 2019, al voltant d'un 5% ", apunta el director comercial de Caixa Pedro Soria.
 
En la passada crisi econòmica de 2007, es va comprovar per primera vegada que els preus de l'habitatge podien baixar, i molt. Únicament, bruscos canvis en la política de l'habitatge podrien portar sorpreses negatives que, ara per ara, no s'esperen. "No poden descartar petits ajustos puntuals en aquelles zones amb major tensió de preus, un comportament propi de períodes d'estabilització", explica l'expert de Tinsa.
 
En Tinsa preveuen un creixement mitjà de preus de l'habitatge el 2020 de el 3%
 
Però en aquest panorama general de suau aterratge al mercat immobiliari hi haurà diferents comportaments. L'estabilitat de l'habitatge contrasta amb unes previsions menys favorables per als centres comercials i els hotels de costa, segons apunta l'expert de Bankinter, que vaticina uns preus plànols per al sector residencial i pujades en oficines a llocs prime i en el sector logístic, impulsat per l'auge de el comerç electrònic.
 
Des Fòrum Consultors Immobiliaris, consideren que si la inversió és directa, s'hauria de centrar en habitatge, amb rendibilitats d'entre un 4% i un 5%. Les places de garatge són una altra bona opció i requereixen menys inversió i tenen més rendibilitat, entre el 5% i el 7%, però també s'ha d'analitzar la demanda de la zona i que no hi hagi massa garatges. En el cas d'oficines, veu més aconsellable invertir a través d'socimis o societats cotitzades que se centrin en aquest negoci.
 
Un lloguer de por
 
Amb dades d'Eurostat, a prop de l'25% dels espanyols viu de lloguer. La recuperació dels preus des de 2013 ha portat a alces importants en els preus de l'habitatge que es traslladen ràpidament als inquilins. L'accés a l'habitatge s'ha convertit en un tema principal de la política i l'economia. Amb un finançament tan barata com l'actual -amb l'interès mitjà de les operacions hipotecàries en el 2,51% - podria esperar que els espanyols es llancessin a la compra d'habitatge en comptes del lloguer.
 
Però han pesat altres variables, com explica Carlos Smerdou: "En algunes zones el lloguer suposa el mateix que una lletra d'una hipoteca pel 100% de la valor de l'immoble. Els bancs només presten el 80% i el comprador hauria de tenir un 30% estalviat (inclosos impostos) i això fa difícil la compra. Aquest fet ha propiciat una major demanda de lloguer, que seguirà en aquesta línia, el que es tradueix en augments de preu en aquest segment, tot i que tendirem a l'estabilització ", explica.
 
L'altre cavall de batalla és la limitació dels preus de lloguer com ja passa a Barcelona i capitals d'Europa com Berlín o Estocolm. "A Estocolm, una ciutat que té els preus limitats, debaten obrir el mercat perquè aquesta limitació ha portat escassetat d'oferta i diner negre", explica l'expert de Fòrum Consultors.
 
Finalment Pedro Soria explica que l'evolució en els pròxims mesos dependrà de la regulació que s'estableixi. "Hi ha una gran incertesa sobre les mesures que pugui adoptar el nou Govern. El mercat necessita polítiques que afavoreixin l'entrada de més oferta per rebaixar les tensions de preu ", afegeix. Les possibles limitacions a l'preu de l'lloguer hauran d'evitar per tant l'efecte contrari a què es persegueix, que el control provoqui l'efecte advers de retirar habitatge de lloguer de mercat.
 
LES HIPOTEQUES I LA SEVA NOVA LLEI
 
La signatura d'hipoteques ha patit amb l'entrada en vigor de la nova Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari el passat mes de juny. "A l'marge d'aquesta distorsió puntual, ja s'havia començat a percebre certs símptomes de moderació de la demanda", explica Pere Soria, director comercial de Tinsa. També destaca la volta al finançament hipotecari davant el pagament a l'comptat. En plena crisi el 70% de les compravendes no necessitaven hipoteques i amb les últimes dades de el Consell de l'Notariat, ara només es paga trinco-trinco el 48% de les operacions. Estrangers, inversors particulars i grans fons expliquen que molts habitatges no hagin de passar pel banc.
 
Font: www.cincodias.elpais.com