06 de febrer del 2020

Aprovada al Parlament català la polèmica llei d\\\'habitatge amb \'l\'immobiliari\' en contra

El ple de Parlament de Catalunya ha convalidat el decret llei d'habitatge que, entre altres coses, obliga els inversors a oferir un lloguer social als okupes que portin a la casa sis mesos i eleva a l'40% el percentatge de sòl destinat a HPO en les noves promocions d'l'Àrea Metropolitana de Barcelona. Es tracta de mesures que el sector privat ha titllat de "drama" i "desprotecció" per als actors de l'negoci immobiliari a tota la comunitat autònoma.
 
Aquest decret llei (Decret Llei 17/2019 de 23 de desembre de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge) ha estat aprovat amb els vots a favor de JXCat, ERC, Comuns i la CUP, mentre que el PSC s'ha abstingut i Ciutadans i el PP han votat en contra.
 
El despatx d'advocats Ashurst recorda que resta encara pendent de convalidació el Decret Llei 1/2020 que es va aprovar el passat 21 de gener i que modifica la definició d'habitatge buit per deixar clar que l'ocupació sense títol legítim no impedeix que un habitatge es consideri buida, tot i que el propietari hagi iniciat accions judicials. Aquesta nova definició és ja objecte d'aplicació provisional i s'espera la seva convalidació en les pròximes setmanes.
 
La normativa ja convalidada al Parlament (Decret Llei 17/2019 de 23 de desembre) estableix una mesura que portarà molta polèmica: obligar els inversors a oferir lloguers socials a okupes que hagin ocupat un habitatge buit (adquirida després d'una execució hipotecària) si els mateixos demostren que estaven ocupant l'habitatge des d'abans de el 30 de juny de 2019 (6 mesos). I els grans arrendadors (bancs o fons) no se salvaran encara que hagin interposat la corresponent denúncia per okupació il·legal al jutjat.
 
En el cas d'habitatges ajudicadas després d'un procediment d'execució hipotecària, els inversors han d'oferir a l'executat (en cas d'estar en situació d'exclusió residencial) un lloguer social durant cinc anys (si l'arrendador és persona física) o de set anys (si és una empresa). També estaran obligats a renovar el contracte de lloguer social si els ocupants segueixen en una situació vulnerable.
 
A més, des del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida asseguren que la nova normativa afecta de forma il·limitada a el conjunt de el patrimoni immobiliari residencial d'aquelles persones físiques o jurídiques, obligant-los a oferir una renda social per un període que pot arribar fins als 14 anys i calculada en funció dels ingressos dels inquilins en risc d'exclusió residencial, sense tenir en compte les despeses de manteniment, serveis de l'immoble, l'IBI i altres càrregues que suporti la propietat.
 
A més, aquesta regulació tracta fonamentalment d'incrementar el parc d'habitatge protegit i l'oferta d'habitatges en règim de lloguer. En concret es reforcen les eines per treure a mercat els habitatges buits (que seran aquelles que romanguin desocupats de manera permanent i sense causa justificada per un període de més de dos anys), a la gestió de les situacions d'emergència social, a la qualificació d'habitatges amb protecció oficial ia la moderació dels preus de l'lloguer dels habitatges lliures.
 
Per exemple, a partir d'ara quan un terreny canviï d'ús per poder desenvolupar habitatges sobre ell (passant de terciari a residencial, per exemple), s'haurà de reservar com a mínim un 40% per a habitatge assequible (abans era el 30%). Aquest canvi també impactarà en solars no urbanitzables que vulguin passar a urbanitzables, havent d'incorporar també un 40% de reserva per a HPO.
 
Tempteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat en habitatges adjudicats després d'una execució hipotecària. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tempteig i retracte per destinar-los a lloguer assequible, a través de l'ampliació fins a 2027 de l'termini per exercir aquests drets. També permet a la Generalitat aplicar-lo en segones i terceres transmissions d'habitatges anteriorment adquirits per grans forquilles. D'aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l'administració per fer efectiu el retorn social de l'rescat bancari.
 
Més oferta de lloguer
 
El decret llei preveu mesures per activar i generar més sòl destinat a habitatge de protecció oficial:
 
  • Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir habitatges de protecció oficial es podran mobilitzar gradualment: S'incorporen mecanismes que impliquen, d'inici, elaborar un inventari (en un termini d'un any) de el patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d'actuació concertada per posar a disposició de la ciutadania habitatges de protecció oficial en règim de lloguer.
  • Destinació dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d'aprofitament urbanístic a habitatge protegit de lloguer.
  • El Pla Territorial Sectoriall de Habitatge (PTSH), que s'aprovarà abans d'un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim de el 50% de sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat, als municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l'Àrea Metropolitana de Barcelona, ​​la reserva mínima serà de el 40% de sostre en sòl urbanitzable delimitat i de l'40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.
 
Nou model d'habitatge protegit
 
  • Qualificació dels habitatges amb protecció oficial permanent. Si l'HPO està construïda sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. També en sòls reserva HPO, siguin sòls públics o privats.
  • Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori, que podrà tenir variacions:
  • En funció del municipi on es localitza l'habitatge: En el cas de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, ​​aquest valor que determinarà els preus màxims de venda i rendes dels habitatges amb protecció oficial, serà únic.
  • En funció de les característiques de l'habitatge: Es tindrà en compte el nivell d'eficiència energètica, antiguitat, o estat de conservació.
  • En funció dels costos i, en el cas de la promoció privada, de si han rebut ajuts públics en la construcció.
 
Un possible efecte contrari
 
Segons explica Carles Smerdou, conseller delegat de Fòrum Consultors, "no és bona la solució controlar el mercat perquè pot produir l'efecte contrari. La seguretat jurídica i econòmica és fonamental per a ambdues parts. Si es genera desequilibri en una d'elles, en aquest cas l'arrendador, aquests per mantenir la seva estructura empresarial i fer front als costos que li pot generar, el traslladaran a el preu o reduiran la seva oferta al mercat. davant la qual cosa, l'efecte serà contrari a l'desitjat. Són les administracions les que han de propiciar l'augment d'habitatge de lloguer a preus competitius. Reserva i donar sortida a l'sòl municipal per a habitatge social ".
 
En definitiva, sosté Smerdou, "la solució passa per un parc de lloguer a preus baixos i en això les administracions tenen molt a dir, facilitant sòl perquè hi ha capital per finançar. S'està demostrant que el control de les administracions està disminuint l'oferta. i el desequilibri entre oferta i demanda sempre produeix augment de preus, el que perjudica els més febles ".
 
Fernando Encinar, cap d'estudis d'idealista, assegura que "el decret de la Generalitat validat avui pel Parlament dóna cobertura i protecció a l'okupació: una persona que" okupe 'un habitatge afectat pel decret (que pertanyi a una societat o un particular amb 15 o més habitatges) tindrà, a el cap de 6 mesos, accés a un contracte que serà obligatori per al propietari; si 'okupa' un habitatge buit, l'immoble no perdrà la naturalesa de buida i podria ser expropiada. Considerem molt greu i perillós el decret validat i pot tenir un efecte crida per a les persones: a Catalunya 'okupar' un habitatge no només surt gratis, sinó que està protegit des d'ara per les autoritats.
 
"Per als propietaris estrangers de segones residències aquesta regulació no tindrà impacte perquè està dissenyada per societats immobiliàries i particulars amb un nombre rellevant d'habitatges (més de 15). Un alemany que sigui propietari d'una casa de vacances encara pot recórrer a la llei en el cas que li okupin la casa. Encara que sens dubte la primera impressió d'arribar a casa i trobar-la okupada ara és més real que fa uns mesos perquè és possible que es produeixi un augment d'okupes a Catalunya ", assenyala.
 
Finalment, Encinar considera que "amb aquest decret, s'intenta per part de la Generalitat donar solucions a el mercat immobiliari. No obstant això, som molts els que considerem que aquestes mesures no seran part de la solució sinó que augmentaran el problema. A la fin, els més perjudicats seran els ciutadans ".
 
Font: www.idealista.com