13 de junio del 2019

La gran banca mira al alquiler y se abre a financiar nuevas promociones de pisos

El alquiler va cobrando cada vez más fuerza en el mercado. Y no solo porque en los últimos años está quitando peso a la propiedad o por la elevada demanda que registra en los grandes núcleos urbanos.

En los últimos meses, los gigantes del sector se están interesando por el arrendamiento y han empezado a verlo como un nuevo nicho de negocio. Algunas promotoras como Aedas Homes, Metrovacesa, Realia o Grupo Lar están desarrollando proyectos que van dirigidos al alquiler, bien como proyectos llave en mano para inversores o con el objetivo de hacerse cargo también de la gestión a través de empresas especializadas. También hay fondos de inversión, como Lazora (de Azora) o el alemán Aquila (a través de su brazo promotor AQ Acentor), que están levantando sus propias promociones de viviendas de alquiler, tanto en régimen libre como protegido.

Y a esta tendencia también se está sumando la banca, que está abierta a contribuir al desarrollo de este mercado y a conceder financiación, siempre y cuando el promotor y el proyecto cumplan unos requisitos.

Fuentes de Caixabank explican a idealista/news que “estamos detectando una demanda superior a años anteriores en este tipo de promociones residenciales cuyo destino es el alquiler de las viviendas. Es una vía que interesa desde negocio, aunque con criterios de riesgo diferentes a los de una promoción de viviendas para la venta. Se analizan las características de la promoción a financiar, su proyección de ocupación y rentas se compara con la realidad del mercado y se valora la experiencia del promotor y del gestor”.

En esa misma línea se mueve Santander, que asegura que "es cierto que estamos apreciando un aumento de la demanda en las promociones residenciales para alquilar. En este sentido, estamos analizando cada una de estas operaciones, según sus características, la capacidad de pago y solvencia del promotor, las proyecciones de ocupación..."

BBVA, por su parte, insiste en que “actualmente estamos centrados en la promoción residencial para la venta, producto con clara rotación y con un destino minorista, pero somos conscientes del creciente desarrollo del mercado del alquiler. Estamos estudiando operaciones de esta tipología, siempre atendiendo a la capacidad y solvencia del promotor”, mientras que Alberto Manrique, director de financiación inmobiliaria de Bankia sostiene que “las operaciones de financiación de promociones dirigidas al arrendamiento es un área de actividad que nos interesa debido a que es un segmento del mercado promotor residencial que está creciendo y nuestra previsión es que lo siga haciendo en los próximos años. En este momento estamos analizando varias operaciones para su financiación”.

Banco Sabadell también sigue la tendencia y sostiene que su interés en este tipo de operaciones arrancó hace dos años, sobre todo para los proyectos ubicados en las grandes ciudades, principalmemte en Madrid, aunque también ha financiado promociones en Barcelona, Valencia y Málaga.

Y lo cierto es que el sector ya está notando esta estrategia. Desde una de las principales promotoras residenciales del mercado también confirman que, poco a poco, las entidades financieras están abriendo el grifo de la financiación para este tipo de proyectos. “Son más flexibles y receptivas porque son muy conscientes de que se trata de operaciones con mucho menor riesgo al estar ya vendidas todas las viviendas a un único comprador”, aclara.

Entre las razones que explican esta estrategia de la banca están la falta de oportunidades de rentabilidad en un contexto de bajos de tipos de interés que se mantendrá más tiempo del esperado y la creciente demanda del alquiler por parte de un número importante de hogares con bajo poder adquisitivo que quiere vivir en grandes ciudades, pero que no puedecomprar una vivienda. Como resultado, “se ha generado un interés en reorientar promociones destinadas a la compra en promociones que tienen como fin el alquiler”, aclara Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).

Cambio en los criterios de riesgos

Ahora bien, esta nueva estrategia pasa por dejar a un lado algunos criterios que hemos visto en los últimos años y crear unos diferentes. Como explica Carolina Roca, directora de Grupo Roca y vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), “esta financiación es muy distinta a la financiación al promotor tradicional. En esta última, se exige al promotor un 40% de recursos propios, y la financiación va vinculada a las operaciones formalizadas en forma de preventas y a la solvencia de los compradores para que la transacción llegue a buen puerto. Sin embargo, en el ‘build to rent’ es necesario crear un análisis de riesgos ‘ad hoc’, ya que la subrogación de toda la financiación se produce en un solo cliente final, por lo que el análisis de riesgos es más corporativo (analizando la solvencia de la sociedad propietaria del inmueble a arrendar) y de su esquema de negocio”.

Según detalla el responsable de financiación inmobiliaria de Bankia, los criterios a seguir dependen del tipo de proyecto. Cuando se trata de la financiación de las operaciones “llave en mano” (es decir, un promotor tradicional ha llegado a un acuerdo con algún inversor financiero para venderle el edificio una vez construido), el proceso “se asemeja a una operación tradicional de promoción para venta a particulares, con la peculiaridad de que la venta de la operación está asegurada en un 100% por un solo comprador. Por esa razón, la solvencia del comprador y las características del contrato de compra venta son esenciales a la hora de financiar la operación”.

En cambio, continúa, “la financiación de operaciones desarrolladas directamente por operadores de activos de alquiler se asemeja a una financiación tradicional de activos inmobiliarios con rentas (oficinas, hoteles, centros comerciales...), valorándose en este caso la predictibilidad de los ingresos por alquileres en base a la localización del edificio o la competencia de alquiler cercana, entre otros factores”.

El sector financiero detalla que, teniendo en cuenta todos esos criterios, se analiza cuál es el nivel de endeudamiento máximo del cliente (promotora/fondo...), y la carencia que se puede aplicar a la operación (normalmente tres años, dos para la construcción y otro para encontrar inquilinos en el caso de que el cliente vaya a asumir la gestión) antes de dar el visto bueno.

El director de estudios financieros de Funcas ve más diferencias entre la financiación al promotor tradicional y la financiación para desarrollar bloques de pisos en alquiler. “Esto retiene la propiedad en el originador y proporciona una renta más prolongada a largo plazo. La idea es obtener un beneficio continuo del alquiler, que ayuda a ir amortizando los costes de promoción del inmueble. Esto no deja de ser arriesgado, pero, en cierto modo, frena ese círculo vicioso de venta de promociones para generar otras nuevas, ya que el promotor retiene la gestión y la responsabilidad”, recalca.

Además, añade que “como en muchos casos el que produce el bien (el promotor) no lo transfiere, sino que lo arrienda (y, por tanto, retiene el riesgo), tiene más sentido que no se le exijan tantas garantías porque el objeto no es vender y liberarse del riesgo, sino mantenerlo. En el modelo precrisis se financiaban las promociones con la expectativa de cubrir los costes de financiación con las ventas posteriores del inmueble, mientras que ahora la idea es generar un flujo de renta mediante el alquiler, al tiempo que el promotor sigue teniendo el inmueble como posible garantía, por lo que no tiene tanto sentido pedir porcentajes de la preventa”.

Una oportunidad más que un nicho de negocio

A pesar de que el sector financiero confirma su interés por este tipo de operaciones, los expertos descartan que vaya a producirse un movimiento en masa. Por tanto, creen que se tratará más de operaciones que responden a una oportunidad coyuntural que a un nuevo nicho de negocio.

Según Enrique Quemada, consejero delegado de ONEtoONE Corporate Finance, “estas operaciones pueden tener sentido en Madrid y Barcelona, especialmente en las zonas buenas y con alquileres de larga estancia. Sin embargo, lo que estamos viendo es que los bancos están dejando de financiar segunda residencia en la costa ante el temor de que el mercado se sobrecaliente y son este tipo de viviendas las que se destinan al alquiler vacacional. Muchos promotores están buscando financiación alternativa en los fondos a unos tipos de interés de doble dígito para poder desarrollar proyectos en zonas de playa”.

Algo similar opina Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School, quien recuerda que los bancos están en un momento muy complicado. “Acumulan años de despidos y cierres de oficinas que todavía no han tocado fin, están cambiando sus políticas de riesgos, se están reajustando a las exigencias regulatorias... En general no les salen los números y es cierto que el sector promotor todavía tiene un peso bajo dentro del negocio financiero. La financiación de estos proyectos me parece lógico y coherente, porque los bancos deben reinventarse para que su negocio tenga futuro, pero no creo que veamos este tipo de operaciones de forma masiva. Mi sensación es que será algo más puntual que estructural”.

Los datos del Banco de España apuntan a que el saldo vivo del crédito promotor y constructor (incluyendo actividades inmobiliarias) se situó a cierre del año pasado en poco más de 117.000 millones de euros, frente a los casi 300.000 millones que se contabilizaban en 2012, en el peor momento de la crisis, o a los más de 470.000 millones de euros de verano de 2008. La cifra actual es la más baja desde primavera de 2003.

Esta caída del volumen de préstamos al ladrillo, sumado al desplome de la morosidad en la actividad (está en mínimos de 2010), está animando a la banca a apostar por el crecimiento en este segmento, pero sin olvidar la prudencia en las nuevas concesiones de préstamos y el impacto que ha tenido en su balance el exceso inmobiliario.

Por último, los expertos recuerdan que, a pesar del tirón del alquiler, España sigue siendo un país de propietarios, sin olvidar que el mercado del arrendamiento podría verse desincentivado por la incertidumbre legislativa y los cambios que ha aplicado el Gobierno sobre los nuevos contratos, entre los que destacan la ampliación de la duración de los contratos, la limitación de las fianzas o la revisión de las rentas ligada al IPC. Recalcan que la normativa podría castigar a los propietarios y ser un elemento de presión sobre los precios adicional al que ejerce la propia ley de oferta y demanda, y una variable más que invita a pensar que no habrá una financiación bancaria masiva al desarrollo de nuevos edificios de viviendas destinados al alquiler. 

Fuente: www.idealista.com